Un locataire m'a un jour demandé, presque vexé, pourquoi son bailleur lui réclamait le remplacement d'un joint de robinet qui fuyait depuis des mois. Réponse simple : c'est écrit noir sur blanc dans un texte vieux de près de quarante ans, toujours en vigueur, qui tranche précisément qui doit faire quoi. Le décret du 26 août 1987 évite justement ce genre de discussion, encore faut-il le connaître avant l'état des lieux de sortie, pas pendant.
Vérifié le 22 août 2026.
La logique de base : entretien courant contre grosses réparations
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme l'entretien courant et les menues réparations. Tout ce qui dépasse ce périmètre (grosses réparations, remplacement d'un équipement en fin de vie) reste, lui, à la charge du bailleur. Simple à énoncer, un peu plus subtil à appliquer au cas par cas.
Dehors : jardin, terrasse, gouttières
Si le locataire dispose d'un jardin privatif, l'entretien des allées, des pelouses et la taille des arbres et arbustes lui reviennent. Pareil pour enlever la mousse sur un auvent ou une terrasse, ou dégorger une gouttière bouchée par les feuilles mortes.
Portes, fenêtres, vitrages : la petite maintenance du quotidien
Graisser des gonds qui grincent, remplacer un boulon, une targette ou une serrure usée, refaire un mastic de vitrage ou changer une vitre cassée, entretenir stores et jalousies, tout ça relève du locataire. Rien de spectaculaire, mais ça s'accumule vite si personne ne s'en occupe pendant des années.
À l'intérieur : peinture, sols, placards
Reboucher un trou de cheville, refaire un menu raccord de peinture, cirer un parquet ou remplacer quelques lames abîmées, changer une dalle de moquette tachée, remettre en état une tablette de placard cassée : autant de petits gestes qui, cumulés, constituent l'entretien courant attendu du locataire.
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Plomberie, chauffage, robinetterie
Dégorger une canalisation, remplacer un joint ou un collier, changer un bilame ou un clapet de chauffage, rincer les corps de chauffe et les tuyauteries, et, s'il y a une fosse septique, la faire vidanger. Tout ça reste dans le champ des menues réparations, pas dans celui d'une intervention lourde sur l'installation.
Électricité et petits équipements
Interrupteurs, prises, fusibles, ampoules et tubes lumineux : cette petite maintenance électrique incombe au locataire, à condition qu'elle ne touche pas à un défaut structurel de l'installation elle-même. Même logique pour l'entretien courant des appareils ménagers fournis, le ramonage des conduits ou le graissage de petits mécanismes.
Une liste à prendre comme un exemple, pas comme un catalogue fermé
Voici le point que beaucoup de bailleurs (et de locataires) ratent : cette liste n'est pas exhaustive. Un élément qui n'y figure pas explicitement mais qui relève par nature de l'entretien courant peut très bien incomber au locataire par analogie. À l'inverse, tout ce qui dépasse ce cadre (grosses réparations, équipement en fin de vie, usure du temps qui passe plutôt qu'un défaut d'entretien) reste au bailleur, quoi qu'en dise une liste incomplète.
Comment trancher un cas litigieux
Demandez-vous d'abord si la réparation relève de l'entretien courant ou d'une intervention structurelle. Regardez la liste du décret par analogie, même si l'élément précis n'y figure pas mot pour mot. Distinguez toujours l'usure liée au temps (bailleur) d'un défaut d'entretien (locataire). Et en cas de doute sur une réparation coûteuse, prenez des photos datées et récupérez un devis avant de trancher quoi que ce soit, ça évite bien des discussions stériles plus tard.
Sources officielles
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (Légifrance) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Cette liste est-elle exhaustive ?
Non, elle est explicitement indicative. Le décret liste des exemples de réparations locatives par catégorie, mais tout ce qui n'y figure pas explicitement, et qui relève par nature de l'entretien courant ou d'une menue réparation, peut également incomber au locataire par analogie, à l'inverse, tout ce qui dépasse ce cadre (grosses réparations, remplacement d'équipements en fin de vie, usure normale) reste à la charge du bailleur.
Le remplacement d'une chaudière est-il à la charge du locataire ?
Non, le remplacement complet d'un équipement (chaudière, chauffe-eau) en fin de vie ou en panne structurelle relève des grosses réparations à la charge du bailleur. Le locataire n'assume que l'entretien courant de ces équipements (rinçage, graissage, remplacement de petites pièces d'usure comme les bilames).
Qui doit reboucher les trous de cheville dans les murs ?
Le locataire, au titre des « menus raccords de peinture » et du rebouchage de trous mentionnés dans la catégorie parties intérieures, à condition que ces trous relèvent d'un usage normal du logement (accrocher des cadres, des étagères), pas d'une dégradation caractérisée qui relèverait alors d'une autre analyse (voir l'article dédié à la distinction usure normale/dégradation).
L'entretien du jardin privatif incombe-t-il au locataire ?
Oui, l'entretien courant d'un jardin privatif (entretien des allées, des pelouses, taille des arbres et arbustes) figure explicitement dans la catégorie des parties extérieures à la charge du locataire, dès lors que ce jardin est à son usage exclusif.
Que se passe-t-il si le locataire ne réalise pas ces réparations locatives ?
Le bailleur peut les constater à l'état des lieux de sortie et en retenir le coût sur le dépôt de garantie, justificatifs à l'appui (devis ou facture), voir l'article dédié aux pièces justificatives nécessaires pour toute retenue sur le dépôt de garantie.