Une bailleuse m'a un jour confié, sans y voir de mal, qu'elle « préférait éviter les familles nombreuses, trop de dégâts potentiels ». Elle ne réalisait pas qu'elle venait de décrire un délit pénal. Choisir son locataire parmi plusieurs candidats, c'est un droit. Mais ce choix a des limites précises, et elles ne relèvent pas de la bienséance ou des bonnes pratiques recommandées, c'est le code pénal qui parle ici, pas une charte éthique.
Vérifié le 22 août 2026.
Ce qui ne peut jamais motiver un refus
L'article 225-1 du code pénal liste les critères sur lesquels aucune distinction ne peut être fondée : l'origine, la nationalité, l'appartenance réelle ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion ; le sexe, l'orientation sexuelle, l'identité de genre ; la situation de famille ou de grossesse ; l'état de santé, la perte d'autonomie, le handicap ; les opinions politiques ou les activités syndicales ; ou encore le patronyme, le lieu de résidence, la précarité économique apparente. Refuser un dossier en se basant, même en partie, sur l'un de ces éléments plutôt que sur la solvabilité réelle du candidat, c'est de la discrimination au sens strict de la loi, peu importe l'intention derrière.
Ce que ça coûte réellement
L'article 225-2 du code pénal prévoit jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende pour un refus de location fondé sur l'un de ces motifs. Et ces peines grimpent à 5 ans et 75 000 € dans certaines circonstances aggravantes, notamment si le refus émane d'une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, ou s'il a lieu dans un endroit accueillant du public. On est très loin d'une simple amende administrative.
Alors, où passe vraiment la ligne ?
Vous vous demandez peut-être comment sélectionner un dossier sans marcher sur cette ligne. C'est plus simple qu'il n'y paraît : rien n'interdit d'évaluer le rapport entre les revenus du candidat et le loyer demandé, la stabilité de sa situation professionnelle (sans présumer d'office qu'un CDD ou un statut d'indépendant disqualifie quelqu'un), ou la solidité des garanties proposées, garant, assurance loyers impayés, Visale. La différence tient uniquement à la nature du critère : la solvabilité s'apprécie légitimement, une caractéristique personnelle sans lien avec elle, jamais.
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Les formes plus discrètes de discrimination
Le refus explicite n'est pas la seule forme à surveiller. Le guide « Louer sans discriminer » du Défenseur des droits pointe des pratiques plus insidieuses : exiger systématiquement un garant résidant en France sans lien avec la qualité réelle de la garantie, écarter un dossier sur la simple consonance d'un nom, ou toujours privilégier le même profil sans justification objective. Ce sont des réflexes qu'on adopte parfois sans même s'en rendre compte, et c'est précisément ce qui les rend dangereux.
Pour sélectionner sereinement
Fixez vos critères à l'avance (ratio revenus/loyer, garanties attendues) et appliquez-les à l'identique pour chaque candidat, sans exception qui pourrait trahir un biais. Ne demandez jamais d'informations sur l'origine, la religion, l'orientation sexuelle ou une grossesse : elles n'ont de toute façon rien à faire dans un dossier de location. Et gardez une trace du motif réel de chaque refus, en cas de contestation, ce sont des éléments objectifs de solvabilité qui doivent pouvoir être montrés, jamais autre chose.
Sources officielles
- Article 225-1 (Code pénal) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- Article 225-2 (Code pénal) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- Guide « Louer sans discriminer » (Défenseur des droits) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il refuser un dossier simplement parce que le candidat est étranger ?
Non, l'origine et la nationalité figurent explicitement parmi les critères de discrimination interdits par l'article 225-1 du code pénal. Un refus fondé sur ce seul critère, sans lien avec la solvabilité réelle du dossier, constitue un délit pénal, quelle que soit la qualité par ailleurs du dossier présenté.
Refuser une famille avec enfants est-il autorisé ?
Non, la situation de famille fait partie des critères protégés. Un refus motivé par la présence d'enfants, sans lien avec des critères objectifs comme la taille du logement, est discriminatoire.
Peut-on demander un garant français ou refuser un garant vivant à l'étranger ?
Exiger un garant résidant en France, sans justification liée à la solvabilité réelle de la garantie proposée, est une pratique à risque au regard de la discrimination par nationalité ou origine, la difficulté à recouvrer une créance à l'étranger peut justifier une vigilance accrue, mais un refus systématique et automatique de tout garant étranger est risqué juridiquement.
Quelle est la différence entre sélectionner un dossier solvable et discriminer ?
La sélection sur des critères objectifs et non-discriminatoires (revenus suffisants par rapport au loyer, stabilité professionnelle, garanties financières) est parfaitement légale. La discrimination consiste à écarter un dossier en raison d'une caractéristique personnelle du candidat (origine, sexe, situation de famille, handicap, orientation sexuelle...) indépendamment de sa solvabilité réelle.
Que risque un bailleur reconnu coupable de discrimination au logement ?
Jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende selon l'article 225-2 du code pénal, ces peines pouvant être portées à 5 ans et 75 000 € dans certaines circonstances aggravantes prévues par le texte.