Un couple hésitait récemment entre louer son studio nu ou meublé, persuadé que seule la fiscalité changeait la donne (j'ai déjà écrit sur ce sujet séparément). Ce qu'ils ignoraient : sur le plan purement légal, les deux régimes n'ont presque rien en commun. Durée du bail, préavis, obligations, deux titres bien distincts de la loi de 1989 gouvernent chacun, avec des règles qui divergent sur presque tout point pratique.
Vérifié le 22 août 2026.
Trois ans contre un an : un monde d'écart
Selon l'article 10 de la loi de 1989, un bail nu dure 3 ans quand le bailleur est une personne physique (indivision et SCI familiale comprises), et 6 ans pour une personne morale. Le meublé, lui, joue dans une tout autre catégorie : l'article 25-7 fixe sa durée à 1 an seulement, ramenée à 9 mois non renouvelables pour un étudiant. Trois fois plus court dans le meilleur des cas, de quoi changer complètement votre horizon de gestion.
Côté bailleur : 6 mois de préavis, ou seulement 3
Pour donner congé (j'en détaille les trois motifs légaux ailleurs), comptez 6 mois en nu contre 3 mois seulement en meublé, selon l'article 25-8. Logique, au fond : un bail deux à trois fois plus court appelle un préavis deux fois plus court.
Côté locataire, l'écart est encore plus net
Vous vous demandez peut-être pourquoi tant de locataires préfèrent le meublé pour une installation temporaire ? Voici la réponse chiffrée : 1 mois de préavis partout en France en meublé, contre 3 mois en nu, réductibles à 1 mois seulement dans des cas précis (zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, RSA, état de santé, logement social, détaillés dans un autre article). Un locataire pressé de partir a donc un avantage net à opter pour le meublé dès le départ.
Ce que ça donne en un coup d'œil
| Bail nu | Bail meublé | |
|---|---|---|
| Durée | 3 ans (personne physique) / 6 ans (personne morale) | 1 an (9 mois non renouvelables si étudiant) |
| Préavis du bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois dans certains cas) | 1 mois, partout et systématiquement |
| Reconduction tacite | Oui, pour 3 ou 6 ans | Oui, pour 1 an |
| Inventaire du mobilier | Non applicable | Obligatoire, annexé au bail |
[Photo à insérer ici]
Un point commun quand même : la reconduction tacite
Rassurez-vous, tout n'oppose pas les deux régimes. Sans congé délivré dans les formes et délais requis, les deux types de bail se reconduisent tacitement, 3 ou 6 ans en nu selon le statut du bailleur, 1 an en meublé. Aucune démarche particulière à faire : ça se produit tout seul, dans les deux cas.
L'inventaire du mobilier, obligation propre au meublé
Autre spécificité sans équivalent en location nue : un inventaire détaillé et daté du mobilier, signé par les deux parties, doit être annexé au bail meublé. Ce document liste et décrit chaque meuble présent, et c'est justement lui qui permet, à la sortie, d'appliquer utilement une grille de vétusté si besoin (sujet que j'aborde ailleurs).
Pourquoi cette différence de traitement
L'idée du législateur est assez simple, en fait : la location meublée sert souvent des besoins de courte durée (mobilité professionnelle, études, transition de vie) donc un cadre plus souple, plus rapide à dénouer des deux côtés, se justifie. La location nue, pensée comme un logement de long terme, offre en échange une stabilité renforcée au locataire : bail plus long, préavis du bailleur plus long pour donner congé.
Ce qu'il faut trancher avant de signer
Réfléchissez d'abord à votre horizon de gestion : le meublé vous laisse plus de marge pour récupérer le bien rapidement si un besoin se présente. Calculez ensuite le préavis applicable avant de planifier un éventuel congé pour vente ou reprise. Si vous partez sur du meublé, préparez l'inventaire du mobilier dès la signature, sans lui, impossible de faire valoir une usure anormale au départ du locataire. Et ne réduisez jamais ce choix à la seule fiscalité : les conséquences légales et fiscales du nu et du meublé se pèsent ensemble, pas séparément.
Sources officielles
- Article 10 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- Article 25-7 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- Article 25-8 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Quelle est la principale différence de durée entre les deux baux ?
Un bail nu dure 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale), contre seulement 1 an pour un bail meublé, réductible à 9 mois non renouvelables si le locataire est étudiant. Cette durée plus courte du meublé permet au bailleur de récupérer son bien plus rapidement en cas de besoin.
Le préavis du bailleur est-il le même dans les deux cas ?
Non, il est de 6 mois en location nue contre seulement 3 mois en location meublée, un délai deux fois plus court, cohérent avec la durée globale du bail elle-même plus courte en meublé.
Le préavis du locataire diffère-t-il aussi selon le type de bail ?
Oui : 1 mois partout en France en location meublée, contre 3 mois en location nue (réductible à 1 mois dans certains cas prévus par la loi : zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, RSA, état de santé le justifiant, ou logement social).
Un bail meublé se renouvelle-t-il automatiquement comme un bail nu ?
Oui, le principe de reconduction tacite existe dans les deux cas : à défaut de congé donné dans les formes et délais requis, le bail meublé se reconduit tacitement pour une durée d'un an, exactement comme le bail nu se reconduit pour 3 ou 6 ans selon le statut du bailleur.
Faut-il un inventaire du mobilier uniquement pour le bail meublé ?
Oui, c'est une spécificité propre à la location meublée : un inventaire détaillé et daté du mobilier, signé par les deux parties, doit être annexé au bail, une obligation qui n'existe pas pour un bail nu, où seul l'état des lieux du logement lui-même est requis.