Un bailleur m'écrivait récemment, un peu vexé, qu'un locataire lui avait renvoyé sa régularisation de charges en soulignant en rouge une ligne « honoraires de syndic », et qu'il avait dû s'excuser et refaire son calcul. Ce n'était pas de la mauvaise foi de sa part : il avait simplement recopié le décompte du syndic tel quel. Or tout ce qui apparaît sur ce décompte n'est pas automatiquement récupérable auprès du locataire. Une liste précise, fixée par décret depuis 1987, dit ce qui l'est, et elle est strictement fermée.
Vérifié le 22 août 2026.
Une liste fermée, pas une question de bon sens
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exhaustive de ce qui peut être refacturé au locataire. Ce qui n'y figure pas ne peut jamais l'être, même si la dépense est bel et bien liée à l'usage du logement, et même si le bail le prévoit noir sur blanc, une telle clause serait tout simplement réputée non écrite.
Ce qui touche à l'usage du logement et de l'immeuble
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des parties privatives.
- Eau nécessaire à l'entretien des parties communes et des espaces extérieurs.
- Exploitation, entretien courant et menues réparations de l'ascenseur et du monte-charge.
- Fourniture d'énergie (électricité, gaz, fioul...) pour les équipements communs (éclairage, chauffage collectif).
L'entretien courant des parties communes
- Entretien des espaces verts (tonte, taille, arrosage) et remplacement des plantations à l'identique.
- Nettoyage et entretien des parties communes (couloirs, escaliers, hall d'entrée).
- Salaire et charges du personnel d'entretien ou de gardiennage, selon des quotes-parts précisément définies par le texte selon les tâches effectuées.
- Menues réparations des équipements communs (interphone, digicode, boîtes aux lettres).
Les taxes locatives
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), intégralement récupérable.
- La taxe de balayage, là où elle existe dans la commune.
Ce qui reste au bailleur, même si le syndic le mentionne
- Les honoraires de gestion du syndic, exactement la ligne qui a piégé le bailleur du début.
- Les grosses réparations et travaux d'amélioration de l'immeuble (ravalement, réfection de toiture, mise aux normes).
- La taxe foncière, entièrement à la charge du bailleur.
- L'assurance de l'immeuble souscrite par la copropriété ou par le bailleur pour son propre compte.
Le vrai piège : le décompte du syndic mélange tout
Le décompte transmis par le syndic à un bailleur en copropriété contient systématiquement des charges récupérables et non récupérables pêle-mêle, puisqu'il reflète toutes les dépenses de l'immeuble, pas seulement celles imputables aux locataires. Le tri poste par poste vous revient, avant d'établir la régularisation annuelle. Recopier le décompte tel quel (comme notre bailleur du début) reste l'une des sources d'erreur les plus fréquentes.
[Photo à insérer ici]
Pour une régularisation sans mauvaise surprise
- Récupérez le décompte annuel complet du syndic (ou vos propres factures pour un bien hors copropriété).
- Comparez chaque poste à la liste du décret n° 87-713, ligne par ligne, sans en zapper une seule.
- Excluez systématiquement les honoraires de syndic, les grosses réparations et la taxe foncière.
- Ne retenez que la quote-part correspondant au logement loué, selon les tantièmes ou la clé de répartition applicable.
- Conservez les justificatifs : en cas de contestation, c'est à vous de prouver que chaque charge facturée figure bien dans la liste autorisée.
Sources officielles
Questions fréquentes
Peut-on facturer des frais qui ne figurent pas dans le décret si le locataire est d'accord ?
Non, la liste est limitative même en cas d'accord apparent du locataire : une clause de bail qui prévoirait la récupération d'une charge non listée serait réputée non écrite, et le locataire pourrait en réclamer le remboursement à tout moment.
Les gros travaux de la copropriété sont-ils récupérables ?
Non, seuls l'entretien courant et les menues réparations des parties communes sont récupérables. Les grosses réparations, l'amélioration ou la mise en conformité de l'immeuble restent intégralement à la charge du bailleur (ou de la copropriété, répercutée ensuite sur les seuls bailleurs, jamais sur les locataires).
Les honoraires du syndic sont-ils une charge récupérable ?
Non, les honoraires de gestion du syndic de copropriété ne figurent pas dans la liste du décret n° 87-713 et restent à la charge exclusive du bailleur, même s'ils apparaissent dans le décompte de charges de copropriété transmis par le syndic.
Comment un locataire peut-il vérifier que les charges facturées sont conformes ?
En demandant le détail des charges refacturées et en le comparant poste par poste à la liste du décret n° 87-713 : toute ligne qui n'y figure pas explicitement peut être contestée, y compris auprès de la commission départementale de conciliation en cas de désaccord persistant.
La taxe foncière fait-elle partie des charges récupérables ?
Non, la taxe foncière reste entièrement à la charge du bailleur. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui figure spécifiquement dans la liste du décret, est récupérable auprès du locataire.