Je me souviens d'un bailleur qui avait repris tel quel le bail signé par son propre père vingt ans plus tôt pour relouer l'appartement familial. Sur le papier, tout semblait normal, sauf une ligne absente que personne n'avait jamais remarquée : la clause de révision annuelle. Résultat, il a découvert au bout de trois ans qu'il n'avait jamais eu le droit d'augmenter le loyer, malgré une inflation qui, elle, n'avait pas chômé.

Vérifié le 23 août 2026.

Pas de clause, pas de hausse. Point final.

La règle vient de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue ». Vous remarquerez le conditionnel implicite : la révision n'existe que si le contrat la prévoit. Pas de suppléance légale ici, contrairement à d'autres points du bail où la loi comble les trous laissés par les parties. Sur ce sujet précis, le silence du contrat profite entièrement au locataire.

Vous ne pouvez pas rattraper le coup après coup. Impossible d'ajouter la clause unilatéralement en cours de bail, ni d'invoquer « tout le monde le fait » ou « c'est la pratique du quartier ». Le loyer reste figé au montant signé au départ, reconductions tacites comprises, jusqu'à ce qu'un nouveau bail soit conclu, avec un nouveau locataire, ou à l'occasion d'un renouvellement où les deux parties renégocient réellement les termes.

Comment cet oubli arrive, très concrètement

Ce n'est pas rare du tout, et ça arrive plus souvent qu'on ne le croit : un bail ancien jamais mis à jour, un modèle trouvé en ligne incomplet, ou pire, un bail commercial recopié maladroitement pour un usage d'habitation. Si vous rédigez vous-même vos contrats sans passer par un professionnel ni utiliser un modèle conforme au décret n° 2015-587 sur les contrats types de location, vous êtes objectivement plus exposé à ce genre de trou.

Et quand la clause existe bien, comment ça se calcule ?

Avoir la clause ne vous donne pas carte blanche pour fixer le montant que vous voulez. Trois règles encadrent le calcul :

• La hausse ne peut jamais dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee, la moyenne sur douze mois de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
• Le calcul tient en une formule : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre l'année précédente).
• Si le bail ne précise pas de trimestre de référence, on retient celui du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Le mécanisme est identique à celui que je décris dans l'article sur la révision annuelle avec l'IRL. La différence, ici, ce n'est pas le montant qui pose question : c'est le droit même de réviser.

Un an, pas un jour de plus

Voici un piège que même les bailleurs équipés d'une clause parfaitement rédigée tombent régulièrement dedans : vous devez manifester votre intention d'appliquer la révision dans un délai d'un an à compter de la date d'échéance. Passé ce délai, vous êtes réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée. Rassurez-vous quand même, ce n'est pas définitif pour l'avenir : seule l'année manquée est perdue, la suivante repart normalement.

Un exemple concret pour fixer les idées. Bail avec date de révision au 1er juin. Vous oubliez de notifier la révision due au 1er juin 2025 ? Vous avez jusqu'au 1er juin 2026 pour le faire, passé cette date, adieu cette hausse-là, définitivement. Mais la révision de 2026 reste, elle, parfaitement valable, sans rattrapage ni effet rétroactif possible sur l'année manquée.

[Photo à insérer ici]

F, G : même avec une clause en béton, ça ne marche pas

Même une clause impeccablement rédigée devient lettre morte si le logement est classé F ou G au DPE. Le même article 17-1 interdit toute révision et toute majoration de loyer sur ces logements, une mesure issue de la loi Climat et Résilience, pensée pour pousser les propriétaires de passoires thermiques à faire des travaux plutôt qu'à répercuter l'inflation sur des locataires qui paient déjà des factures d'énergie élevées. Autant dire que si votre bien est classé F ou G, vérifier votre clause de révision n'a aucun intérêt pratique tant que vous n'avez pas fait grimper la classe énergétique.

Vous découvrez l'absence de clause : que faire, vraiment ?

Les options ne sont pas nombreuses, mais elles existent :

• Attendre le renouvellement ou le départ du locataire pour fixer un loyer conforme au marché à la relocation, sous réserve de l'encadrement des loyers si vous êtes en zone tendue.
• Proposer un avenant ajoutant la clause pour l'avenir, mais cela suppose l'accord écrit et exprès du locataire, qui n'a strictement aucun intérêt financier à dire oui, et qui a donc de bonnes raisons de refuser.
• Vérifier systématiquement chaque nouveau bail que vous signez, en vous assurant que la clause figure noir sur blanc, avec le trimestre de référence indiqué, histoire de ne pas reproduire l'erreur sur le bien suivant.

La leçon à retenir pour tous vos prochains baux

Ce sujet illustre bien une logique plus large du droit locatif : quand le bail ne dit rien, c'est presque toujours le locataire qui en profite, jamais vous. On retrouve la même mécanique avec d'autres clauses mal écrites ou oubliées, j'y reviens dans l'article sur les clauses interdites dans un bail. Vérifier la clause de révision devrait faire partie de vos réflexes avant signature, au même titre que les mentions obligatoires du contrat.

À vérifier avant de signer (ou de re-signer)

1. La clause de révision annuelle figure noir sur blanc, pas juste une mention vague de « loyer révisable ».
2. Le trimestre de référence de l'IRL est précisé dans le texte de la clause.
3. Vous avez noté la date d'échéance dans votre agenda, avec le délai d'un an pour notifier le locataire.
4. Vous avez vérifié que le logement n'est pas classé F ou G avant d'appliquer une hausse.
5. Si le bail en cours n'a pas de clause, vous avez déjà corrigé le modèle pour vos prochaines locations.

Sources officielles

• Article 17-1 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation (Service-public.fr) consulté le 23 août 2026