Un bailleur me montrait fièrement son modèle de bail « fait maison », avec une ligne prévoyant 30 € de pénalité par jour de retard au-delà du 5 du mois. Il pensait tenir là un excellent outil dissuasif. En réalité, cette clause n'a strictement aucune valeur juridique depuis plus de dix ans, et la faire signer au locataire ne change rien à cette réalité.

Vérifié le 24 août 2026.

Une interdiction nette, sans zone grise

L'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi ALUR de 2014, déclare expressément non écrite toute clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ». Cette formulation couvre très largement les situations pratiques : pénalité de retard de loyer, amende en cas de non-respect du règlement de copropriété, forfait punitif en cas de manquement contractuel quelconque. Toutes ces clauses tombent sous le coup de cette interdiction.

« Réputée non écrite » : ce que ça change concrètement

Contrairement à une clause simplement contestable, une clause « réputée non écrite » n'a besoin d'aucune procédure préalable pour être neutralisée. Elle est privée d'effet de plein droit, comme si elle n'avait jamais existé dans le contrat, que le locataire l'ait ou non signée en connaissance de cause. En pratique, si un litige survient et qu'un juge est saisi, il écartera automatiquement cette clause sans même avoir à se prononcer sur son caractère abusif : elle est nulle par construction légale, pas au cas par cas.

Pourquoi cette distinction ne saute pas toujours aux yeux : clause pénale vs clause résolutoire

C'est la confusion la plus fréquente. La clause résolutoire, elle, reste parfaitement licite : elle organise la résiliation automatique du bail en cas de loyer impayé, à condition de respecter un formalisme précis, un commandement de payer resté sans effet pendant un délai de six semaines. La clause résolutoire ne prévoit aucune pénalité financière, elle organise une conséquence contractuelle (la fin du bail), pas une sanction pécuniaire supplémentaire. C'est ce qui la distingue fondamentalement de la clause pénale, qui elle vise à faire payer une somme d'argent en plus des obligations normales du locataire.

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Ce qui reste malgré tout possible

L'interdiction de la clause pénale ne prive pas totalement le bailleur de recours en cas de retard de paiement. Les intérêts moratoires de droit commun, prévus par le code civil pour tout retard de paiement d'une créance, restent applicables, mais leur calcul obéit aux règles générales du droit des obligations, pas à un montant arbitraire fixé unilatéralement dans le bail. De la même façon, le bailleur conserve la possibilité, en cas d'impayé persistant, d'engager la procédure de résiliation via une clause résolutoire correctement rédigée, ou à défaut de clause résolutoire, de demander la résiliation judiciaire du bail devant le juge.

Exemple concret pour bien saisir la différence

Prenons un bail qui prévoit : « en cas de retard de paiement du loyer au-delà du 10 du mois, le locataire devra s'acquitter d'une pénalité forfaitaire de 20 € par jour de retard ». Cette clause est nulle, réputée non écrite, sans aucune exception possible. À l'inverse, un bail qui prévoit : « à défaut de paiement du loyer dans le mois de son échéance, et après commandement de payer resté infructueux pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit » organise une clause résolutoire classique, parfaitement valable si le formalisme du commandement de payer est bien respecté au moment de sa mise en œuvre.

Ce que risque un bailleur qui applique quand même une clause pénale

Retenir une pénalité sur le dépôt de garantie, ou facturer une amende au locataire en s'appuyant sur une clause pénale du bail, expose le bailleur à devoir rembourser intégralement les sommes perçues à ce titre en cas de contestation. Si le comportement est jugé particulièrement abusif ou répété, le juge peut également accorder des dommages-intérêts au locataire en réparation du préjudice subi, un risque financier et réputationnel bien plus lourd que le gain espéré par la pénalité elle-même.

Check-list avant de rédiger son bail

1. Supprimez toute mention de pénalité forfaitaire, d'amende ou de sanction financière automatique liée à un manquement du locataire.
2. Si vous voulez sécuriser le paiement du loyer, appuyez-vous sur une clause résolutoire correctement rédigée plutôt que sur une pénalité punitive.
3. En cas de retard récurrent, privilégiez le dialogue et, si nécessaire, la procédure de relance amiable puis contentieuse classique plutôt qu'une sanction financière automatique inapplicable.
4. Faites relire votre modèle de bail par un professionnel si vous utilisez un modèle ancien ou trouvé en ligne, susceptible de contenir encore ce type de clause obsolète depuis la loi ALUR.

Sources officielles

• Article 4 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 24 août 2026
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR) (Légifrance) consulté le 24 août 2026