Un bailleur me montrait récemment son modèle de bail « transmis par un ami, qui le tenait lui-même d'un ancien propriétaire ». Sympa comme héritage, sauf qu'il contenait quatre clauses interdites depuis des années. Ce n'est pas un cas isolé : une bonne partie des modèles qui circulent en ligne, recopiés d'année en année sans jamais être relus, trimballent des clauses que la loi a vidées de tout effet. Et le problème n'est pas seulement théorique, une clause interdite, même signée de bonne foi des deux côtés, ne vaut littéralement rien.
Vérifié le 22 août 2026.
« Réputée non écrite » : bien plus radical qu'un simple conseil de prudence
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des clauses réputées non écrites dans un bail d'habitation (texte consolidé sur Légifrance), une liste passée à 22 clauses avec la loi anti-squat du 27 juillet 2023. Vous vous demandez peut-être ce que change concrètement cette formule un peu sèche. La réponse : tout. Une clause réputée non écrite n'est pas « déconseillée » ou « à risque », elle est privée d'effet de plein droit, comme si elle n'avait jamais été tapée sur le contrat, même si les deux parties l'ont paraphée sans broncher.
Ce qu'on retrouve le plus souvent dans les baux mal ficelés
Je ne vais pas recopier ici les 22 clauses une par une, la liste complète est sur le site de l'INC, mieux vaut s'y référer directement. Mais certaines catégories reviennent sans arrêt dans les modèles non conformes que je croise :
- Les amendes maison : une clause qui prévoit une pénalité financière automatique en cas de non-respect du bail ou du règlement de copropriété est nulle. Seul un juge peut sanctionner un manquement, pas une ligne de contrat.
- Le droit de visite à toute heure : imposer au locataire de laisser visiter le logement sans aucun encadrement raisonnable (en cas de vente ou de relocation) ne tient pas non plus.
- L'interdiction totale d'héberger ou de recevoir du monde : une clause qui bloquerait purement et simplement toute visite ou tout hébergement de proches est prohibée.
- L'interdiction générale des animaux : sauf exceptions bien précises (certaines catégories réglementées de chiens dangereux), impossible d'interdire tout animal par principe.
- La renonciation anticipée à un droit : faire signer au locataire qu'il renonce à contester un congé ou à saisir la commission de conciliation ne vaut rien.
- Les frais inventés : facturer des frais de relance, de quittance ou de gestion non prévus par les textes tombe dans le même panier (la quittance de loyer, par exemple, est gratuite par principe, j'y reviens dans un autre article).
Pourquoi ces clauses survivent quand même
La raison est presque toujours la même : le modèle n'a jamais été retouché depuis sa création, parfois bien avant 2023. On le reprend, on change le nom et l'adresse, et on resigne. Un bailleur qui fait ça sans relire le texte en vigueur récupère souvent, sans le savoir, des clauses aujourd'hui mortes. Ce n'est pas dangereux en soi (elles sont simplement ignorées si un litige survient) mais ça donne une fausse impression de protection. Et une fausse impression de protection, c'est parfois pire que pas de protection du tout, parce qu'on baisse la garde ailleurs.
[Photo à insérer ici]
Ce que ça veut dire pour vous, concrètement
Une clause interdite ne vous protège jamais, même écrite noir sur blanc et signée des deux mains. Trois réflexes simples permettent d'éviter le piège : ne pas se fier aveuglément à un vieux modèle « qui a toujours servi », le comparer à la liste actualisée après chaque réforme, et surtout comprendre où se trouve la vraie protection du bailleur. Elle ne vient pas d'une clause maison ajoutée en bas de page, elle vient des mécanismes prévus par la loi elle-même : clause résolutoire pour impayé, dépôt de garantie, état des lieux contradictoire.
Avant de faire signer le prochain bail
Un dernier point de méthode, plutôt qu'une liste à cocher mécaniquement : comparez votre modèle à jour à celui de l'INC ou de Légifrance, retirez toute pénalité automatique, toute interdiction générale non conforme, et toute clause qui ferait renoncer le locataire à un droit légal. Si le modèle a plus de deux ou trois ans et que personne ne l'a relu depuis, c'est probablement le bon moment de le faire, avant la prochaine signature, pas après un litige.
Sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte consolidé) (Légifrance) consulté le 22 août 2026
- Les clauses réputées non écrites dans un bail d'habitation (INC) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Une clause interdite signée par le locataire est-elle quand même valable s'il ne la conteste pas ?
Non, une clause réputée non écrite est privée d'effet de plein droit, indépendamment de la volonté des parties. Le locataire peut l'invoquer à tout moment pendant le bail, même des années après l'avoir signée sans protester.
Le reste du bail est-il annulé si une clause interdite y figure ?
Non, seule la clause concernée est privée d'effet : le reste du contrat continue de s'appliquer normalement. C'est une nullité partielle, pas une nullité totale du bail.
Peut-on interdire au locataire d'avoir un animal domestique dans le bail ?
Une interdiction générale et absolue des animaux domestiques figure parmi les clauses réputées non écrites, sauf exceptions limitées (animaux dangereux de catégorie réglementée). Le bailleur ne peut donc pas interdire par principe tout animal, même si cette clause reste fréquente dans des modèles de bail trouvés en ligne.
Peut-on prévoir une clause pénale en cas de non-respect du règlement de copropriété ?
Non, les clauses qui imposent au locataire le paiement d'une amende ou d'une pénalité pour non-respect du bail ou du règlement de copropriété figurent explicitement parmi les clauses interdites, seule une procédure judiciaire, jamais une sanction contractuelle automatique, peut sanctionner un manquement du locataire.
Où trouver la liste complète et à jour des 22 clauses ?
Sur le texte consolidé de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance, qui reflète toujours la version en vigueur, ou sur la fiche dédiée de l'Institut national de la consommation, qui recense la liste de façon pédagogique, à privilégier plutôt qu'un modèle de bail téléchargé sans vérification de sa conformité récente.