« J'attends encore un peu, il va sûrement se rattraper », j'ai entendu cette phrase des dizaines de fois, et presque à chaque fois, le bailleur qui la prononce perd un temps qu'il ne rattrapera jamais. Contrairement à ce qu'on croit souvent, il n'existe aucun seuil légal du genre « trois loyers impayés minimum » avant de pouvoir agir. Vous pouvez, en théorie, lancer la procédure dès le premier loyer non payé. Ce qui prend du temps, ce n'est pas d'attendre un certain nombre d'impayés, c'est de respecter chaque étape dans l'ordre, sans en sauter une seule, sous peine de voir tout le dossier annulé.
Vérifié le 22 août 2026.
D'abord, décrocher le téléphone
Rien ne vous oblige légalement à relancer avant d'engager une procédure. Mais c'est presque toujours la première chose à faire, et pour une raison simple : un appel ou un mail permet souvent de comprendre ce qui se passe (un oubli, un souci ponctuel, un changement de compte bancaire) et de désamorcer le problème sans frais ni tribunal. Comptez 5 à 10 jours après l'échéance impayée pour ce premier contact. Pas trop tôt (un décalage bancaire de deux ou trois jours arrive à tout le monde), pas trop tard non plus. Gardez une trace écrite de l'échange, même s'il a eu lieu au téléphone : un SMS de suivi suffit, et ça vous servira si le dossier va plus loin.
Le commandement de payer : l'étape qui fait vraiment démarrer l'horloge
Si la relance amiable ne donne rien sous 2 à 3 semaines, place au commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (l'ex-huissier) pour un coût généralement entre 100 et 250 €. Ce document formel fait trois choses à la fois : il rappelle le montant dû, il ouvre un délai légal de 6 semaines pour régulariser, et il mentionne les organismes d'aide (FSL, commission de conciliation) que le locataire peut solliciter, une mention obligatoire, sous peine de nullité de l'acte. Sur ce délai de 6 semaines, attention : c'était 2 mois jusqu'en 2023, avant que la loi anti-squat du 27 juillet 2023 ne le raccourcisse. Certains baux plus anciens, dont la clause résolutoire renvoie explicitement à l'ancien texte, restent soumis aux 2 mois, un point que le commissaire de justice doit vérifier avant de délivrer l'acte.
Encore faut-il que le bail contienne une clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), c'est le cas de la quasi-totalité des baux types actuels, mais vérifiez le vôtre plutôt que de le supposer. Sans clause résolutoire, il faut passer par une demande de résiliation judiciaire, nettement plus longue.
Pendant ce temps, la conciliation et la CAF tournent en parallèle
Durant ces 6 semaines, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou demander une aide au fonds de solidarité logement (FSL). De votre côté, pensez à signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA si le locataire touche une aide au logement : cela peut déclencher un versement direct à votre profit sous 2 à 4 semaines selon les caisses. Un réflexe trop souvent oublié, alors qu'il coûte cinq minutes.
Direction le juge des contentieux de la protection
Le commandement reste sans effet au bout de 6 semaines ? Vous pouvez assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail. Une tentative de conciliation ou de médiation préalable est désormais obligatoire avant la saisine, et il existe un délai minimum de 2 mois entre l'assignation et l'audience. En pratique, comptez 3 à 6 mois entre l'assignation et le jugement, selon l'engorgement du tribunal local, ça varie énormément d'un département à l'autre.
À l'audience, trois issues sont possibles : le juge constate la résiliation et ordonne l'expulsion ; il accorde des délais de paiement (jusqu'à 3 ans dans certains cas), ce qui suspend les effets de la clause résolutoire tant que le plan est tenu ; ou il renvoie l'affaire faute de dossier complet, d'où l'intérêt de tout rassembler dès l'assignation : quittances, relances, commandement de payer, échanges écrits.
Le commandement de quitter les lieux, puis la force publique si besoin
Une fois l'expulsion ordonnée, si le locataire ne part pas de lui-même, un commandement de quitter les lieux est signifié par commissaire de justice, avec un délai minimum de 2 mois. Le juge peut le réduire en cas d'urgence, ou au contraire le locataire peut demander une prolongation au juge de l'exécution, jusqu'à 3 ans dans des situations sociales difficiles. Passé ce délai sans départ, le commissaire de justice peut requérir le concours de la force publique, une démarche qui, en zone tendue, peut elle-même s'étaler sur plusieurs mois de plus.
Ce que la trêve hivernale bloque vraiment (et ce qu'elle ne bloque pas)
Du 1er novembre au 31 mars (dates confirmées pour 2025-2026), aucune expulsion physique ne peut avoir lieu, sauf relogement décent déjà assuré ou logement squatté relevant de la procédure accélérée, même avec toutes les étapes validées et un commissaire de justice accompagné de la force publique devant la porte. Ce qu'elle ne bloque pas, en revanche : les relances, le commandement de payer, l'assignation, ni même le jugement. Elle suspend uniquement l'étape finale. J'ai vu trop de bailleurs attendre la fin de la trêve pour seulement commencer les démarches, grosse erreur. Mieux vaut avoir tout avancé en amont pour être prêt dès le 1er avril (rappel officiel sur info.gouv.fr).
[Photo à insérer ici]
Alors, combien de temps ça prend réellement ?
Entre le premier impayé et une expulsion effective, hors trêve hivernale, comptez entre 10 mois et plus de 2 ans, selon votre réactivité, l'encombrement du tribunal et les éventuels délais de paiement accordés (le déroulé détaillé est sur Justice.fr). C'est cette durée-là, bien plus que le nombre de loyers impayés, qui doit dicter votre décision : plus vous démarrez tôt, plus la dette reste gérable à la fin.
Pour se rendre compte concrètement : une procédure lancée en janvier suit à peu près ce rythme, relance sous 10 jours, commandement de payer mi-février, fin du délai de 6 semaines fin mars, assignation en avril-mai, audience entre septembre et octobre, commandement de quitter les lieux en novembre... mais exécution suspendue jusqu'au 31 mars suivant par la trêve hivernale. Une procédure qui démarre en fin d'année civile bute donc presque toujours sur la trêve suivante, une bonne raison de ne jamais traîner sur les premières étapes.
Et pendant tout ce temps, qui paie ?
Une garantie Visale ou une assurance loyers impayés (GLI) souscrite avant l'impayé change tout : elle vous indemnise pendant que la procédure suit son cours, sans attendre son issue pour recouvrer quoi que ce soit. C'est justement l'argument qui justifie ce type de garantie même pour un locataire qui semblait irréprochable au départ, personne ne voit venir une perte d'emploi ou un divorce.
Sources officielles
- Article 24, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance
- Article 10, loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (réduction du délai à 6 semaines), Légifrance
- Loyers impayés et expulsion du locataire, Justice.fr
- Expulsions locatives : trêve hivernale 2025-2026, Service-public.fr
- Ce qu'il faut savoir sur la trêve hivernale 2025-2026, info.gouv.fr
Questions fréquentes
Faut-il attendre plusieurs mois d'impayés avant d'agir ?
Non, aucun texte n'impose d'attendre un nombre de loyers impayés donné. Le commandement de payer peut être délivré dès le premier impayé constaté ; attendre ne fait qu'allonger la procédure et augmenter la dette.
Le délai du commandement de payer est-il de 6 semaines ou de 2 mois ?
Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, le délai légal par défaut est de 6 semaines. Il reste de 2 mois uniquement pour les baux signés avant cette loi dont la clause résolutoire fait référence explicitement à l'ancien délai légal, un point de détail à vérifier sur l'acte de commandement délivré par le commissaire de justice, qui doit mentionner le bon délai sous peine de nullité.
Le locataire peut-il éviter l'expulsion en payant en cours de procédure ?
Oui. Un paiement intégral avant l'audience, ou l'obtention de délais de paiement respectés ensuite, arrête les effets de la clause résolutoire et met fin à la procédure d'expulsion.
Peut-on expulser soi-même un locataire sans passer par la justice ?
Non, c'est strictement interdit (changement de serrure, coupure d'eau ou d'électricité, retrait de meubles...) et expose le bailleur à des sanctions pénales, même si le locataire ne paie effectivement pas son loyer.
La trêve hivernale s'applique-t-elle à tous les locataires ?
Elle s'applique à la quasi-totalité des situations de location d'habitation, du 1er novembre au 31 mars. Les exceptions (logement squatté avec procédure spécifique, relogement décent déjà proposé par le bailleur) restent limitées et encadrées par le juge.
Que se passe-t-il si le locataire quitte les lieux sans attendre le jugement ?
Le bailleur récupère le logement, mais la dette locative reste due : la procédure peut se poursuivre uniquement pour le recouvrement des sommes, sans volet expulsion puisque le logement est déjà libéré.