Un bailleur parisien me montrait fièrement sa terrasse de 15 m² avec vue sur les toits, persuadé que ça justifiait à elle seule 200 € de complément de loyer mensuel. Sur le principe, il n'avait pas tort. Sur le montant et la façon de le justifier, en revanche, il fonçait droit vers une contestation qu'il aurait sans doute perdue, faute d'avoir comparé sa situation à celle de logements réellement similaires dans son secteur.

Vérifié le 24 août 2026.

Un mécanisme réservé aux zones d'encadrement des loyers

Le complément de loyer n'existe que là où s'applique l'encadrement des loyers : Paris (depuis juillet 2019), Lille et sa métropole (depuis mars 2020), Plaine Commune (depuis juin 2021), Lyon-Villeurbanne (depuis novembre 2021), Est Ensemble (depuis décembre 2021), Bordeaux et Montpellier (depuis juillet 2022), le Pays Basque (depuis novembre 2024), et une partie de la métropole de Grenoble-Alpes (depuis janvier 2025). Dans ces zones, chaque catégorie de logement se voit fixer un loyer de référence et un loyer de référence majoré, plafond au-delà duquel le loyer de base ne peut normalement pas aller. Le complément de loyer est le seul mécanisme légal permettant de dépasser ce plafond, à condition de remplir des conditions strictes.

Trois conditions cumulatives, pas une seule

Pour être valable, un complément de loyer doit répondre à trois exigences en même temps, issues de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 :

1. Le loyer de base (hors charges) doit déjà être fixé au niveau du loyer de référence majoré applicable à la catégorie du logement.
2. Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort qui ne sont pas déjà prises en compte dans le calcul du loyer de référence de sa catégorie.
3. Ces caractéristiques doivent être déterminantes et réellement exceptionnelles par comparaison avec des logements similaires situés dans le même secteur géographique, pas un simple petit plus, mais un élément rare et significatif.

Une terrasse de 15 m² avec vue dégagée peut effectivement justifier un complément, à condition qu'elle soit rare dans le quartier considéré. Dans un immeuble haussmannien où la moitié des appartements du même standing disposent d'un balcon similaire, l'argument devient beaucoup plus fragile.

Depuis 2022 : des défauts qui interdisent purement et simplement le complément

Un point souvent ignoré des bailleurs : depuis le 18 août 2022, la loi interdit d'appliquer un complément de loyer si le logement présente certains défauts, quelles que soient par ailleurs ses qualités exceptionnelles. Sont notamment concernés : un DPE de classe F ou G, des toilettes situées hors du logement, des signes d'humidité, une infiltration d'eau extérieure, un défaut d'aération anormal, un vis-à-vis à moins de 10 mètres, un problème d'évacuation des eaux non résolu dans les trois mois, une installation électrique dégradée, ou une exposition très défavorable de la pièce principale. Un appartement avec vue exceptionnelle mais classé G au DPE ne peut donc, en toute légalité, faire l'objet d'aucun complément de loyer, la mauvaise performance énergétique neutralise l'argument de l'exceptionnalité.

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Comment le locataire peut contester, étape par étape

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois après la signature du bail pour saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC). Ce n'est pas à lui de prouver que le complément est injustifié : c'est au bailleur de démontrer, preuves à l'appui, que les caractéristiques invoquées sont réellement exceptionnelles par rapport à des logements comparables du même secteur. Cette inversion de la charge de la preuve change beaucoup la donne pour un bailleur qui n'aurait pas anticipé la contestation : sans dossier comparatif solide (annonces de biens similaires, photos, éléments factuels précis), la défense devient difficile.

Si la conciliation aboutit à un accord, le nouveau montant s'applique rétroactivement à la date de signature du bail. Si le désaccord persiste, le locataire dispose de 3 mois supplémentaires après la décision de la commission pour saisir le juge, qui peut annuler ou réduire le complément avec effet rétroactif. Le locataire doit néanmoins continuer à régler le loyer avec le complément initialement demandé pendant toute la durée de la procédure, jusqu'à ce qu'une décision définitive intervienne.

Exemple chiffré

Prenons un deux-pièces à Paris dont le loyer de référence majoré est fixé à 30 €/m². Pour 45 m², le loyer de base plafonné s'élève donc à 1 350 €. Le bailleur applique un complément de loyer de 150 € pour une terrasse de 12 m² rare dans l'immeuble, portant le loyer total à 1 500 €. Si le locataire conteste et que la commission juge le complément justifié pour seulement 80 € (au vu de terrasses comparables déjà présentes dans le quartier), le loyer est ramené rétroactivement à 1 430 €, avec remboursement de la différence perçue depuis la signature du bail.

Ce que ça signifie concrètement pour un bailleur

• Ne fixez jamais un complément de loyer « au feeling » : documentez la comparaison avec des logements similaires du secteur avant de signer le bail, pas après une contestation.
• Vérifiez systématiquement l'absence des défauts listés depuis 2022 (DPE F/G en tête) avant d'envisager un complément, leur seule présence rend la clause vouée à l'échec en cas de litige.
• Conservez tous les éléments ayant motivé le complément (photos, annonces comparables, diagnostics) dans le dossier du bien, prêts à être produits en cas de saisine de la commission.

Sources officielles

• Complément de loyer : quelles sont les règles ? (Service-Public.fr) consulté le 24 août 2026
• Article 140 (Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN)) Légifrance, consulté le 24 août 2026