Un bailleur me demandait pourquoi ses charges de chauffage variaient si peu d'une année sur l'autre, malgré un hiver nettement plus rude que le précédent selon lui. En creusant, son immeuble collectif n'avait jamais été équipé de répartiteurs individuels : tout le monde payait au tantième, indépendamment de sa consommation réelle, une situation censée avoir disparu depuis plusieurs années dans ce type d'immeuble.

Vérifié le 24 août 2026.

Le principe : chacun paie selon sa consommation réelle

Depuis plusieurs années, la réglementation impose aux immeubles collectifs à usage d'habitation équipés d'une installation centrale de chauffage de mesurer individuellement la quantité de chaleur consommée par chaque logement, plutôt que de tout répartir uniformément selon les tantièmes de copropriété. L'objectif est double : responsabiliser chaque occupant sur sa propre consommation, et inciter à des comportements plus sobres en matière d'énergie. Le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 a précisé ce cadre, aujourd'hui codifié aux articles R174-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Deux solutions techniques, selon la configuration de l'immeuble

La priorité va aux compteurs individuels, qui mesurent directement la quantité de chaleur utilisée par chaque logement. Mais cette installation n'est pas toujours possible techniquement, ou peut s'avérer disproportionnée par rapport aux économies attendues, c'est notamment le cas dans certaines configurations de chauffage par le sol, où l'individualisation précise reste complexe et coûteuse. Dans ces situations, la loi prévoit une solution alternative : les répartiteurs de frais de chauffage, de petits boîtiers posés directement sur chaque radiateur, qui mesurent l'écart de température entre le radiateur et la pièce pour en déduire une estimation fiable de la chaleur consommée par le logement.

Comment se calcule concrètement la facture de chaque logement

Le mode de répartition des frais de combustible ou d'énergie suit une formule précise, qui distingue deux parts :

• Une part commune, correspondant à 30 % du total des dépenses de combustible ou d'énergie de l'immeuble (obtenue en multipliant ce total par un coefficient de 0,30), répartie selon les critères habituels de charges communes (généralement les tantièmes de copropriété), cette part couvre notamment les déperditions de chaleur dans les parties communes et les pertes de réseau, indépendantes du comportement individuel de chaque occupant.
• Une part individuelle, correspondant aux 70 % restants, répartie selon la consommation réelle mesurée par le compteur individuel ou le répartiteur de chaque logement.

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Exemple chiffré pour un immeuble de 10 logements

Prenons un immeuble dont la facture annuelle totale de chauffage collectif s'élève à 20 000 €. La part commune représente 30 %, soit 6 000 €, répartie entre les 10 logements selon leurs tantièmes respectifs, indépendamment de leur consommation individuelle. Les 14 000 € restants (70 %) sont répartis selon la consommation réelle mesurée : un logement particulièrement économe, chauffé modérément, peut ainsi se voir attribuer une part individuelle nettement inférieure à un logement voisin de même surface mais chauffé de façon plus généreuse, une différence que le système par tantièmes seuls ne permettait jamais de refléter.

Ce qui est récupérable auprès du locataire

Que ce soit la part individuelle de chauffage calculée sur la consommation réelle, ou les frais de location, d'entretien et de relevé des compteurs ou répartiteurs eux-mêmes, l'ensemble entre dans les charges locatives récupérables auprès du locataire, exactement comme les autres postes de charges liées au chauffage collectif, voir l'article dédié à la liste officielle des charges récupérables pour le détail complet des postes concernés.

Ce qu'un bailleur doit vérifier concrètement

1. Interrogez le syndic sur la conformité de l'immeuble à cette obligation d'individualisation, avant toute mise en location d'un logement en chauffage collectif.
2. Vérifiez que le relevé de consommation individuelle apparaît bien, poste par poste, dans le décompte de charges transmis lors de la régularisation annuelle, un décompte global sans détail par logement ne permet pas de justifier correctement la part individuelle facturée.
3. En cas d'absence totale de compteurs ou répartiteurs dans un immeuble qui y est pourtant soumis, signalez-le au syndic : c'est à lui, au nom du syndicat des copropriétaires, de faire réaliser cette installation, pas au bailleur individuellement.
4. Informez votre locataire, dès la signature du bail, du mode de calcul appliqué à la part individuelle de chauffage, pour éviter toute incompréhension lors de la première régularisation annuelle.

Sources officielles

• Décret n° 2019-496 du 22 mai 2019 (Légifrance) consulté le 24 août 2026
• Individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d'eau chaude sanitaire (Ministère de la Transition écologique) consulté le 24 août 2026