Un bailleur avait donné congé à son locataire pour « vendre » son appartement, avant de le reproposer à la location quelques mois plus tard, à peine plus cher. Il pensait avoir trouvé une astuce légale pour changer de locataire. Ce qu'il ignorait, c'est que ce genre de manœuvre coûte aujourd'hui bien plus cher qu'une simple contestation civile : c'est devenu un délit à part entière.

Vérifié le 23 août 2026.

Ce qui a changé depuis la loi ALUR

Pendant longtemps, un congé frauduleux pour vendre ou reprendre exposait surtout à un risque civil : nullité du congé, maintien du locataire dans les lieux, éventuels dommages-intérêts. Depuis la loi ALUR de 2014, ce n'est plus tout. Le V de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est clair : « le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale ».

Vous remarquerez le mot « amende pénale », on ne parle plus seulement d'un litige civil entre bailleur et locataire, mais d'une véritable infraction sanctionnée par l'État.

Qu'est-ce qui, concrètement, fait basculer un congé dans la fraude ?

Le principe de fond reste le même depuis toujours : votre intention de vendre ou de reprendre doit être réelle et sérieuse au moment où vous délivrez le congé. Deux situations reviennent le plus souvent devant les juges :

• un congé pour reprise personnelle qui n'est jamais suivi d'une occupation effective du logement par le bailleur ou le proche annoncé ;
• un congé pour vendre où le prix indiqué est manifestement surévalué, dans le seul but de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption, une pratique bien identifiée par la jurisprudence, qui n'hésite pas à requalifier le congé en congé frauduleux dans ce cas.

Dans les deux cas, ce qui compte, c'est l'écart entre ce que vous avez annoncé et ce que vous avez réellement fait ensuite. Un délai anormalement long avant la mise en vente effective, ou l'absence totale d'occupation personnelle plusieurs mois après une reprise annoncée, constituent des indices que les juges retiennent volontiers pour caractériser la fraude.

Une amende dont le montant dépend de la gravité, pas un forfait automatique

Le même texte précise : « le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés ». Ce n'est donc pas un montant fixe de 6 000 € qui tombe automatiquement dès qu'une fraude est retenue, le juge module la sanction selon les circonstances concrètes : caractère répété ou isolé de la pratique, ampleur du préjudice causé au locataire, bonne ou mauvaise foi manifeste du bailleur.

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Et le locataire, dans tout ça ? Il peut réclamer sa propre indemnisation

L'amende pénale ne bénéficie pas au locataire lésé, elle est versée à l'État, comme toute amende pénale classique. Mais la loi précise explicitement que « le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ». Concrètement, ça signifie que le locataire peut, en parallèle de la procédure pénale, réclamer ses propres dommages-intérêts : frais de déménagement engagés pour rien, différence de loyer avec un nouveau logement trouvé dans l'urgence, préjudice moral lié à un départ contraint sur de fausses bases. Les deux sanctions se cumulent, elles ne s'excluent pas.

Que se passe-t-il si le locataire a déjà quitté les lieux ?

Dans bien des cas, la fraude n'est découverte qu'après coup, le locataire est parti, croyant le congé légitime, et découvre ensuite que le logement a été reloué peu après ou que le bailleur ne l'a jamais réellement occupé. Remettre matériellement le locataire dans les lieux devient alors compliqué, voire impossible si un nouvel occupant s'y trouve. Dans cette configuration, les tribunaux privilégient généralement l'octroi de dommages-intérêts substantiels plutôt qu'une remise en possession du logement.

Ce que je vous conseille avant de donner un congé pour vendre ou reprendre

Si vous envisagez sérieusement de vendre ou de reprendre votre logement, documentez votre démarche dès le départ : mandat donné à une agence pour la vente, devis de travaux si vous comptez vous y installer, calendrier réaliste de mise en œuvre. Ce n'est pas de la paperasse superflue : c'est exactement ce qui vous protégera si, un jour, votre bonne foi venait à être questionnée. À l'inverse, si votre vrai motif est simplement de changer de locataire sans motif légal valable, sachez que la loi a prévu des sanctions bien plus lourdes aujourd'hui qu'un simple risque de contestation civile.

Les points de vigilance à retenir

1. Ne délivrez un congé pour vendre ou reprendre que si votre intention est réellement sérieuse au moment de l'envoi.
2. Conservez toute preuve concrète de votre démarche (mandat de vente, devis de travaux, calendrier de mise en œuvre).
3. Fixez un prix de vente cohérent avec le marché si vous optez pour un congé pour vendre, sous peine de requalification en fraude.
4. Agissez dans un délai raisonnable après le congé pour concrétiser ce que vous avez annoncé.
5. Si un doute existe sur la solidité de votre motif, faites-vous conseiller avant d'engager la procédure plutôt qu'après coup.

Sources officielles

• Article 15 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Congé frauduleux : quels risques pour le propriétaire ? (PAP) consulté le 23 août 2026