Un bailleur voulait un jour reprendre son appartement pour y loger son neveu, « comme un fils pour lui ». Mauvaise nouvelle : le neveu ne figure sur aucune liste légale, aussi proche soit-il affectivement. Reprendre un logement loué pour soi-même ou pour un proche reste un droit tout à fait légitime, mais un droit très encadré, liste fermée de bénéficiaires, justification sérieuse exigée, et sanction pénale pour les congés fictifs qui servent en réalité à évincer un locataire gênant.
Vérifié le 22 août 2026.
Une liste fermée, à prendre au pied de la lettre
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne laisse aucune place à l'interprétation : peuvent seuls bénéficier d'une reprise le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Point final. Un ami proche, un cousin, un neveu par alliance (même avec la meilleure intention du monde) n'entre dans aucune de ces cases, et le congé serait invalide s'il désignait l'une de ces personnes.
« Réel et sérieux » : deux mots qui pèsent lourd
La loi exige que le bailleur puisse justifier du caractère réel et sérieux de sa reprise, pas juste l'affirmer. Cette exigence protège le locataire contre les congés utilisés comme prétexte pour libérer un logement à d'autres fins : relouer plus cher, vendre discrètement. Un logement resté vide plusieurs mois après le départ du locataire, ou reloué à quelqu'un d'autre peu après, constitue un indice qu'un juge retient volontiers contre le bailleur.
Trois mentions à ne jamais omettre
Le congé doit indiquer le motif exact de la reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire, et la nature précise du lien qui l'unit au bailleur. Omettre l'une de ces mentions, ou rester vague, fragilise sérieusement le congé si le locataire décide de le contester.
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Le délai à respecter
Comme pour le congé pour vendre, comptez six mois avant l'échéance du bail en location nue, trois mois en meublé, avec notification par lettre recommandée, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé.
Ce qu'un congé fictif peut vraiment coûter
Une reprise justifiée frauduleusement expose à une amende pénale jusqu'à 6 000 € pour un particulier, 30 000 € pour une personne morale, exactement comme pour un congé pour vendre frauduleux. Et ce n'est pas tout : le locataire évincé abusivement peut en plus réclamer au civil des dommages et intérêts pour frais de déménagement, différence de loyer sur son nouveau logement, ou trouble de jouissance.
Ce qui protège aussi le bailleur honnête
Un dossier bien préparé (justificatifs du lien familial, preuves concrètes du besoin (mutation, séparation, naissance), calendrier d'emménagement réaliste) met le bailleur à l'abri, même si le locataire tente de crier à la fraude. La rigueur documentaire reste la meilleure défense dans ce type de dossier, que les juges examinent de près vu les abus déjà constatés par le passé.
Avant de délivrer ce congé
Assurez-vous que le bénéficiaire figure bien dans la liste fermée de la loi, rassemblez les preuves concrètes du besoin avant même d'envoyer le congé, mentionnez précisément motif, nom, adresse et lien de parenté, respectez le préavis applicable, et veillez à ce que le bénéficiaire emménage réellement dans un délai raisonnable, c'est ce qui fait toute la différence entre une reprise légitime et un congé qui sent la fraude.
Sources officielles
- Article 15 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Qui peut légalement bénéficier d'un congé pour reprise ?
La liste est fermée et limitative : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS (enregistré à la date du congé), son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ou les ascendants/descendants de son conjoint, partenaire ou concubin. Un ami, un cousin ou un neveu par alliance, par exemple, ne figure pas dans cette liste et ne peut pas être désigné comme bénéficiaire valable.
Que signifie le « caractère réel et sérieux » de la reprise ?
Le bailleur doit être en mesure de justifier que sa décision de reprise correspond à un besoin authentique du bénéficiaire désigné, et non à un prétexte pour se débarrasser d'un locataire. Un logement repris qui reste finalement vacant plusieurs mois, ou qui est reloué peu après à un tiers, constitue un indice fort de fraude pouvant être retenu par un juge.
Quelles mentions le congé pour reprise doit-il obligatoirement contenir ?
Le congé doit indiquer le motif allégué, ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature exacte du lien existant entre ce bénéficiaire et le bailleur (conjoint, ascendant, descendant, partenaire de PACS, concubin notoire). L'absence de ces précisions fragilise la validité du congé.
Quel est le préavis applicable à un congé pour reprise ?
Six mois avant l'échéance du bail pour un logement loué nu, trois mois pour un logement loué meublé, les mêmes durées que pour le congé pour vendre, avec une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé.
Que risque un bailleur qui délivre un congé pour reprise frauduleux ?
Une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, sans compter les dommages et intérêts que le locataire évincé peut réclamer au civil s'il parvient à démontrer le caractère fictif de la reprise invoquée.