Un bailleur pressé de vendre m'écrivait, un peu agacé, qu'il avait « juste » envoyé un préavis classique à son locataire pour libérer le logement. Sauf que vendre un bien occupé ne fonctionne pas comme un congé ordinaire : la loi transforme automatiquement ce document en offre de vente au bénéfice du locataire en place, avec des mentions obligatoires dont l'oubli suffit à tout annuler.

Vérifié le 22 août 2026.

Six mois, pas un jour de moins

Selon l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé.

Le prix et les conditions : la mention qui décide de tout

Sans le prix et les conditions de la vente projetée indiqués noir sur blanc, le congé est nul, purement et simplement, comme s'il n'avait jamais existé, et le bail continue tranquillement son cours. Ce n'est pas un détail administratif : c'est ce qui décide si toute la démarche tient ou s'effondre. Autant soigner ce document du premier coup plutôt que de perdre des mois à tout recommencer.

Ce congé, c'est en réalité une offre de vente

Voici le cœur du mécanisme : ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis de six mois. Concrètement, le locataire a un droit de préemption légal, il peut acheter en priorité, avant n'importe quel tiers, aux conditions que vous avez vous-même annoncées.

S'il dit oui, que se passe-t-il ensuite ?

Le locataire dispose alors de deux mois pour finaliser la vente, quatre mois s'il a besoin d'un prêt immobilier pour financer l'achat. Pendant tout ce temps, le bail est prorogé jusqu'à ce que la vente soit effectivement réalisée : impossible d'expulser qui que ce soit avant que l'opération n'aboutisse ou que le délai n'expire sans suite.

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Sauf en famille, à une condition précise

Vendre à un parent jusqu'au troisième degré inclus (enfant, petit-enfant, frère ou sœur) échappe au droit de préemption, à condition que l'acquéreur s'engage à occuper personnellement le logement pendant au moins deux ans à partir de l'échéance du congé. L'idée derrière cette exception : ne pas bloquer les transmissions patrimoniales familiales tout en empêchant les montages qui contourneraient artificiellement le droit du locataire.

Et si vous vendez finalement moins cher à quelqu'un d'autre ?

Le notaire doit alors en informer le locataire, qui récupère un nouveau délai d'un mois pour exercer son droit de préemption à ces conditions plus avantageuses. Autrement dit, impossible d'annoncer un prix élevé dans le congé puis de brader discrètement à un tiers sans reproposer l'affaire au locataire.

Attention au congé qui n'en est pas un

Délivrer un congé pour vendre sans réelle intention de vendre (pour récupérer le logement sous un faux motif) constitue une fraude sanctionnée pénalement : jusqu'à 6 000 € d'amende pour un particulier, 30 000 € pour une personne morale. La même vigilance s'impose ici que pour le congé pour reprise, que j'aborde dans un autre article.

Avant d'envoyer le congé

Respectez les six mois de préavis avec une notification en bonne et due forme, indiquez précisément le prix et les conditions de vente, gardez en tête que le locataire a deux mois pour se décider et que le bail se prolonge s'il accepte, vérifiez si une exception familiale s'applique à votre cas, et assurez-vous, en cas de vente finale plus avantageuse, que le notaire renotifie bien le locataire.

Sources officielles

• Article 15 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026