Un bailleur me montrait fièrement un bail rédigé « à sa sauce », deux pages recto-verso, sans DPE ni annexe. Ça se signe, techniquement, mais au premier désaccord avec le locataire, ce genre de contrat se retourne contre son auteur. Depuis 2015, un décret impose un contrat type précis, avec une liste de mentions et d'annexes obligatoires. S'en écarter n'annule pas le bail, mais ça fragilise sérieusement la position du bailleur le jour où ça tourne mal.
Vérifié le 22 août 2026.
Deux modèles, un seul cadre légal
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 fixe deux contrats types : un pour le nu (annexe 1), un pour le meublé (annexe 2), chacun rattaché à son propre titre de la loi de 1989. Ces modèles ont été actualisés depuis par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, sans changer l'architecture générale, j'en parle dans un article séparé.
Ce qui doit figurer dans le corps du bail
Identité et coordonnées complètes des deux parties, localisation précise du logement avec sa surface et son nombre de pièces, classe DPE, un point devenu sensible depuis l'interdiction de louer les logements classés G, durée du contrat (trois ans pour un particulier, six pour une personne morale), montant du loyer avec ses modalités de révision annuelle et un éventuel complément justifié, mode de récupération des charges, montant du dépôt de garantie, et le détail des honoraires si un professionnel est intervenu dans la mise en location. Rien de tout ça n'est optionnel.
Et les annexes qui vont avec
Le dossier de diagnostic technique en premier lieu, DPE, plomb pour les immeubles d'avant 1949, électricité et gaz le cas échéant, risques naturels et technologiques, amiante selon la situation. Une notice d'information sur les droits et obligations de chacun, dont le contenu est lui-même fixé par arrêté. L'état des lieux d'entrée, réalisé de façon contradictoire. Et, si le bien est en copropriété, un extrait du règlement précisant la quote-part de charges du lot loué. Cette liste recoupe en grande partie celle du dossier de diagnostic technique que je détaille ailleurs, mais l'englobe dans un cadre plus large qui couvre tout le contrat.
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Ce n'est pas négociable, littéralement
Tout ce cadre relève de l'ordre public : impossible d'y déroger par une clause contraire dans le bail. Toute clause qui restreindrait les droits accordés au locataire sur ces points tombe automatiquement, le même mécanisme que pour les autres clauses interdites que j'évoque dans un autre article.
Ce qui vous attend si des pièces manquent
Un bail incomplet reste valable sur le principe, mais il vous expose à trois choses très concrètes : le locataire peut réclamer les documents manquants après coup, sans que ça excuse un retard fautif ; certaines clauses deviennent inopposables faute d'avoir été correctement posées (un complément de loyer non justifié, par exemple) ; et en cas de litige devant une commission de conciliation ou un tribunal, l'absence de mentions obligatoires joue systématiquement contre vous.
Avant de faire signer le prochain bail
Prenez le contrat type à jour correspondant à votre bien, vérifiez chaque mention obligatoire une par une, DPE et charges en tête, rassemblez tout le dossier de diagnostic avant la signature (pas après), joignez la notice réglementaire et le règlement de copropriété si besoin, et gardez une preuve que le locataire a bien reçu chaque annexe. Ça prend vingt minutes de plus. Un contentieux, lui, prend des mois.
Sources officielles
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location (Légifrance) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Un bail rédigé sans respecter le contrat type est-il valable ?
Un bail incomplet ou rédigé librement reste juridiquement valable dans son principe, mais il expose le bailleur à des contestations si des mentions obligatoires manquent, un locataire peut par exemple demander la communication d'informations manquantes ou contester certaines clauses. Le contrat type constitue un cadre d'ordre public, et toute clause contraire à ses dispositions protectrices est réputée non écrite.
Quelles annexes doivent obligatoirement accompagner le bail ?
Le dossier de diagnostic technique (DPE, plomb pour les immeubles antérieurs à 1949, amiante et électricité/gaz le cas échéant), une notice d'information sur les droits et obligations du bailleur et du locataire, un état des lieux d'entrée, et un extrait du règlement de copropriété si le logement est en copropriété.
Le contrat type est-il le même pour un bail meublé et un bail nu ?
Non, deux modèles distincts existent : l'annexe 1 du décret pour les locations nues soumises au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, et l'annexe 2 pour les locations meublées soumises au titre Ier bis de la même loi, les mentions obligatoires diffèrent notamment sur la durée du bail et le mobilier fourni.
Faut-il obligatoirement mentionner la classe DPE dans le bail ?
Oui, la performance énergétique du logement doit figurer dans le contrat, avec un enjeu supplémentaire depuis 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, et l'interdiction s'étend progressivement aux classes F puis E selon le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience, voir l'article dédié au calendrier d'interdiction de mise en location des passoires thermiques.
Que risque un bailleur qui omet une mention obligatoire ?
Selon la mention concernée, les conséquences varient : simple demande de mise en conformité par le locataire, nullité de certaines clauses, voire impossibilité d'opposer une clause pourtant écrite dans le bail (comme la clause de solidarité en cas de sous-location non autorisée). Un bail complet et conforme reste la meilleure protection pour le bailleur en cas de litige.