Un bailleur m'a un jour appelé, un peu paniqué : son locataire venait de décéder, et il voulait savoir s'il pouvait relouer le logement dès le mois suivant. La réponse a douché son enthousiasme : pas si vite, il fallait d'abord vérifier si quelqu'un dans l'entourage du défunt avait le droit de reprendre le bail à son nom. Et ce droit, la loi le prévoit très précisément.

Vérifié le 23 août 2026.

Le bail ne s'éteint pas tout seul

Beaucoup de bailleurs pensent, instinctivement, qu'un décès met fin au bail comme n'importe quel autre événement grave. Ce n'est pas si simple. L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 désigne une liste de personnes qui peuvent réclamer le transfert du contrat de location à leur propre nom, exactement comme si elles reprenaient la place du locataire décédé. Ce n'est qu'en l'absence totale de personne éligible que le bail s'arrête vraiment.

Qui a le droit de demander ce transfert

La loi cite plusieurs catégories de bénéficiaires possibles :

• le conjoint survivant, sauf s'il ne peut invoquer les dispositions de l'article 1751 du code civil (relatif aux règles de cotitularité du bail entre époux) ;
• le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (Pacs) ;
• les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ;
• les ascendants, le concubin notoire, ou les personnes à charge qui vivaient également avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

Vous remarquerez la condition qui revient à chaque fois pour les descendants, ascendants, concubin ou personnes à charge : il faut avoir habité avec le locataire pendant au moins un an avant le décès. Un enfant qui vivait de son côté, même très proche affectivement du défunt, ne peut pas invoquer ce texte pour récupérer le logement s'il n'y résidait pas.

Et si plusieurs personnes réclament le bail en même temps ?

Ça arrive plus souvent qu'on ne le pense, un conjoint séparé de fait mais toujours marié, et un concubin qui partageait réellement le quotidien du défunt, par exemple. Dans ce cas, la loi ne fixe pas de hiérarchie automatique entre les prétendants : « en cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence ». Vous n'avez donc pas, en tant que bailleur, à trancher vous-même ce genre de situation délicate : c'est au juge de le faire, sur la base des éléments concrets de chaque dossier.

[Photo à insérer ici]

Votre marge de manœuvre en tant que bailleur : quasiment nulle sur ce point

Voici ce qui surprend le plus souvent : vous ne pouvez pas refuser le transfert si la personne qui le demande remplit effectivement les conditions légales. Ce n'est pas une négociation, ni une question d'appréciation personnelle sur le profil du nouveau titulaire du bail. La loi organise ce transfert de façon automatique dès lors que les critères sont réunis, vous découvrez simplement un nouveau locataire officiel, avec les mêmes droits et obligations que le précédent sur le même contrat.

Le cas où personne ne se présente

Si aucune personne ne remplit les conditions prévues par l'article 14, le locataire vivait seul, sans famille proche cohabitante ni partenaire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès. Vous retrouvez alors la libre disposition du logement, mais pas immédiatement dans le désordre : il reste à régler la situation avec les héritiers du défunt pour les loyers éventuellement dus, le dépôt de garantie et l'état des lieux de sortie, avant de pouvoir relouer sereinement.

Ce que je conseille de faire concrètement

Dès que vous apprenez le décès d'un locataire, prenez le temps de vous renseigner sur sa situation familiale et de cohabitation avant d'annoncer une remise en location. Un courrier adressé aux héritiers connus, demandant si une personne souhaite se prévaloir du transfert du bail, permet de clarifier rapidement la situation plutôt que de découvrir, une fois l'annonce publiée, qu'un ayant droit légitime revendique le logement.

Dans l'ordre, ce qu'il faut vérifier

1. Identifiez si le locataire décédé vivait avec un conjoint, un partenaire de Pacs, ou toute autre personne évoquée par l'article 14.
2. Vérifiez la condition de cohabitation d'un an pour les descendants, ascendants, concubin ou personnes à charge.
3. En cas de demandes multiples et concurrentes, orientez les parties vers une saisine du juge plutôt que de trancher vous-même.
4. Si aucune personne ne se présente, réglez la situation locative avec les héritiers avant toute remise en location.
5. Conservez une trace écrite de vos échanges avec les proches du défunt, utile en cas de contestation ultérieure sur la date de résiliation.

Sources officielles

• Article 14 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 23 août 2026