Un bailleur, tout content d'avoir enfin obtenu sa décision d'expulsion après des mois de procédure, m'écrivait pour me demander « donc c'est fini, il part quand ? ». Pas si vite : le locataire peut encore demander au juge un délai supplémentaire pour partir, et sa durée dépend directement de la façon dont il s'est comporté pendant toute la procédure. Un mécanisme resserré récemment par la loi, mais dont le fonctionnement précis reste flou pour beaucoup.
Vérifié le 23 août 2026.
Un délai qui se demande, il n'arrive pas tout seul
L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution permet au juge d'accorder des délais renouvelables aux occupants dont l'expulsion a été ordonnée, chaque fois que leur relogement ne peut se faire dans des conditions normales. Rien d'automatique donc : ce délai doit être expressément demandé et accordé par le juge de l'exécution, généralement quand le locataire, déjà condamné à partir, cherche à gagner du temps.
Une durée bien resserrée depuis 2023
Avant, ce délai pouvait s'étendre de trois mois à trois ans, une fourchette que beaucoup de bailleurs trouvaient, à juste titre, excessive face à des procédures déjà longues. La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a resserré tout ça : désormais, la durée ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Cette réforme s'inscrit dans un mouvement plus large de raccourcissement des procédures d'expulsion, qui a aussi ramené le délai du commandement de payer de deux mois à six semaines.
Ce qui compte le plus : le comportement du locataire
Le critère central que le juge examine, c'est la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations. Un locataire qui a essayé de régulariser sa situation, communiqué avec le bailleur, sollicité une aide sociale ou un plan d'apurement, sera généralement vu de bonne foi et pourra obtenir un délai proche du maximum légal. À l'inverse, celui qui a ignoré les relances, multiplié les manœuvres dilatoires, ou disposait de ressources suffisantes sans jamais chercher de solution amiable, se verra accorder un délai minimal, voire aucun délai du tout.
Mais ce n'est pas le seul critère
Le juge apprécie aussi les situations respectives du propriétaire et de l'occupant (âge, état de santé, situation de famille et de ressources de chacun) ainsi que les efforts de relogement entrepris, le délai prévisible de relogement selon l'offre locale, et le droit à un logement décent et indépendant. Un bailleur qui démontre un besoin urgent du logement, pour y loger un proche ou le vendre dans une situation financière contrainte, peut faire valoir cette réalité devant le juge pour limiter la durée accordée. La décision finale résulte toujours d'une mise en balance entre les deux situations.
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Renouvelable, mais pas indéfiniment
Ces délais sont renouvelables sur le papier : un locataire peut demander une prolongation une fois le premier délai expiré. Rien d'automatique là non plus, le juge réexamine la situation actualisée à chaque demande, et un comportement négatif entre-temps (nouveaux impayés, absence de démarches de relogement) peut faire tomber le renouvellement à l'eau.
Les squatteurs, eux, n'y ont jamais droit
Le délai de grâce ne bénéficie pas aux occupants entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, les squatteurs au sens strict, à distinguer d'un locataire entré légalement puis devenu débiteur. Cette exclusion, renforcée par la loi de 2023, marque bien la différence entre un locataire en difficulté, potentiellement de bonne foi, et un occupant sans titre depuis le départ.
Ce que cette réforme change vraiment pour vous
Pour un bailleur confronté à un impayé prolongé, cette réforme raccourcit sensiblement le délai total avant de récupérer réellement le bien, comparé au régime d'avant 2023. Ça ne dispense pas d'anticiper pour autant : entre la procédure elle-même, le délai de grâce éventuel, et la trêve hivernale qui suspend toute exécution matérielle du 1er novembre au 31 mars, plusieurs mois peuvent encore s'écouler entre le jugement et la récupération effective du logement.
Si vous faites face à une demande de délai de grâce
Documentez précisément le comportement du locataire pendant la procédure (relances envoyées, réponses obtenues ou silence total) ça éclaire le juge sur sa bonne ou mauvaise volonté. Préparez des éléments concrets sur votre propre situation si vous avez un besoin urgent du logement. Vérifiez que la demande n'émane pas d'un occupant entré par voie de fait, auquel cas elle doit être rejetée d'office. Et gardez en tête que même un délai minimal d'un mois s'ajoute au temps déjà passé, tout comme la trêve hivernale qui continue de s'appliquer indépendamment.
Sources officielles
- Article L412-3 (Code des procédures civiles d'exécution) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Article L412-4 (Code des procédures civiles d'exécution) Légifrance, consulté le 23 août 2026
Questions fréquentes
Le délai de grâce est-il la même chose que la trêve hivernale ?
Non, ce sont deux mécanismes distincts qui peuvent se cumuler. La trêve hivernale suspend automatiquement l'exécution de toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, quelle que soit la situation du locataire. Le délai de grâce, lui, est une décision individuelle du juge de l'exécution, accordée ou refusée au cas par cas en fonction du comportement du locataire et de la situation des deux parties, à n'importe quel moment de l'année.
Quelle est la durée maximale du délai de grâce depuis la réforme de 2023 ?
Un an maximum, contre trois ans auparavant. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat ou loi Kasbarian-Bergé, a réduit la fourchette légale de trois mois-trois ans à un mois-un an, dans un objectif affiché d'accélérer les procédures d'expulsion, notamment pour lutter contre les squats et les impayés prolongés.
Qu'est-ce qui caractérise la mauvaise foi d'un locataire dans ce contexte ?
L'article L412-4 parle précisément de la « bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations », un locataire qui a multiplié les manœuvres dilatoires, ignoré les relances, refusé tout dialogue ou toute solution amiable, ou qui dispose de ressources suffisantes sans jamais avoir tenté de régulariser sa situation, sera généralement considéré de mauvaise foi et se verra refuser tout délai, ou seulement un délai minimal.
Quels éléments le juge prend-il en compte pour fixer la durée exacte du délai ?
Au-delà de la bonne ou mauvaise volonté du locataire, le juge apprécie les situations respectives du propriétaire et de l'occupant : âge, état de santé, situation de famille et de ressources de chacun, les efforts entrepris par l'occupant pour se reloger, le délai prévisible de relogement, et le droit à un logement décent et indépendant. Un bailleur qui a lui-même un besoin urgent du logement (pour y loger ou le vendre) peut faire valoir cette situation pour limiter la durée du délai accordé.
Un squatteur peut-il bénéficier d'un délai de grâce ?
Non. La loi exclut explicitement du bénéfice du délai de grâce les occupants entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, c'est-à-dire les squatteurs au sens strict. Cette exclusion, déjà présente avant 2023, a été renforcée par la loi anti-squat, qui a fait de la lutte contre l'occupation illicite l'un de ses objectifs premiers.