Un bailleur me demandait récemment s'il pouvait « réajuster un peu » le dépôt de garantie de son locataire après trois ans de hausses de loyer via l'IRL. Réponse courte : non, jamais. Le montant du dépôt de garantie est l'un des points les plus verrouillés du droit locatif français : les plafonds varient selon le bail, et cette règle de gel définitif surprend presque tout le monde la première fois.
Vérifié le 22 août 2026.
Les plafonds selon le type de bail
| Type de bail | Plafond du dépôt de garantie |
|---|---|
| Location nue (bail classique 3 ans) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (bail 1 an ou 9 mois étudiant) | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Aucun dépôt de garantie autorisé |
Ces plafonds résultent de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour le bail nu et de son pendant applicable à la location meublée (détaillé sur service-public.fr).
Pourquoi le meublé autorise un dépôt plus élevé
Ce plafond doublé (2 mois contre 1) tient simplement compte du mobilier fourni par le bailleur : au-delà des dégradations éventuelles du logement lui-même, le dépôt couvre aussi le risque sur les meubles, qui n'existe tout simplement pas en location nue.
Le montant reste figé, même des années plus tard
C'est exactement le point qui a surpris mon bailleur du début : le dépôt de garantie ne se révise jamais en cours de bail, ni même à un renouvellement ou une reconduction tacite. Le loyer, lui, grimpe régulièrement avec l'IRL, mais le dépôt reste identique, gelé à ce qu'il était le jour de la signature. Aucun mécanisme légal ne permet de le rattraper, même après dix ans du même bail.
Et le bail mobilité, dans tout ça ?
Destiné aux personnes en formation, en stage, en mission temporaire ou en mutation (1 à 10 mois, non renouvelable), ce bail exclut purement et simplement tout dépôt de garantie. C'est l'une des différences les plus nettes avec le meublé classique, avec lequel on le confond pourtant souvent.
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Et si le montant demandé dépasse le plafond ?
Une clause fixant un dépôt supérieur au plafond légal est réputée non écrite : elle est inopposable au locataire, qui peut réclamer l'excédent à tout moment pendant le bail, sans attendre la fin du contrat. Pour un bailleur, exiger un montant trop élevé, même par simple méconnaissance de la règle, expose à devoir rembourser sur simple demande, et fragilise sa position si un autre litige surgit plus tard sur le même bail.
Pour fixer le bon montant du premier coup
Identifiez d'abord précisément le type de bail avant de calculer quoi que ce soit. Basez toujours le calcul sur le loyer hors charges, jamais charges comprises. N'introduisez aucune clause de révision du dépôt dans le contrat, elle serait de toute façon sans effet. En bail mobilité, ne demandez rien du tout : une garantie Visale reste l'option à envisager à la place. Et gardez une trace écrite claire du montant versé et de sa date : ça évite bien des discussions le jour de la restitution.
Sources officielles
- Article 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
- Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (logement vide), Service-public.fr
- Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (logement meublé), Service-public.fr
Questions fréquentes
Peut-on demander un dépôt de garantie en bail mobilité ?
Non : le bail mobilité (destiné aux mobilités professionnelles ou étudiantes de 1 à 10 mois) exclut par principe tout dépôt de garantie. C'est l'une des caractéristiques qui le distingue du bail meublé classique.
Le dépôt de garantie peut-il être augmenté en cours de bail ?
Non, une fois fixé à la signature, son montant ne peut être ni révisé ni réévalué en cours de bail, y compris lors d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite, même si le loyer, lui, augmente avec l'IRL.
Un bailleur peut-il exiger le paiement du dépôt de garantie en plusieurs fois ?
Rien ne l'y oblige légalement, mais rien ne l'interdit non plus si les deux parties s'accordent sur un échelonnement, ce qui reste rare en pratique : le dépôt est généralement versé intégralement à la signature du bail.
Le dépôt de garantie inclut-il les charges ?
Non, les plafonds d'un mois (nu) et deux mois (meublé) s'entendent toujours hors charges, sur la base du loyer principal uniquement.
Que se passe-t-il si un bailleur demande un dépôt de garantie supérieur au plafond légal ?
La clause fixant un montant supérieur au plafond légal est réputée non écrite : le locataire peut exiger la restitution de l'excédent perçu à tout moment, sans délai de prescription particulièrement court, puisqu'il s'agit d'une clause illégale du bail.