Un lecteur m'écrivait il y a peu, un peu paniqué : son locataire refusait de partir alors qu'il lui avait « gentiment demandé de libérer les lieux pour sa fille ». Sauf qu'un simple mail ne suffit pas, loin de là. Vous ne pouvez pas mettre fin à un bail d'habitation simplement parce que vous le décidez : la loi limite le congé à trois motifs précis, avec un formalisme strict, sous peine de nullité pure et simple.
Vérifié le 22 août 2026.
Trois motifs, et rien d'autre
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les trois seuls motifs valables, de façon exhaustive : pas d'exception, pas de motif « raisonnable » inventé au cas par cas. D'abord, la vente du logement : vous voulez vendre libre de tout occupant, et le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption pour acheter en priorité aux conditions annoncées. Ensuite, la reprise pour habiter : vous-même, ou un proche précisément défini (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire depuis plus d'un an, ascendant ou descendant de vous ou de votre conjoint), souhaitez occuper le logement. Enfin, le motif légitime et sérieux, catégorie plus large qui couvre notamment un manquement du locataire. Sachez qu'en cas d'impayés ou de troubles graves, la voie la plus efficace reste la clause résolutoire et une procédure judiciaire, pas un simple congé.
En dehors de ces trois cas ? Vous ne pouvez tout simplement pas reprendre votre logement à l'échéance. Sans congé valable, le bail se poursuit par tacite reconduction, point final.
Le préavis de 6 mois : une confusion qui coûte cher
Voici le piège le plus fréquent que je croise, et il mérite qu'on s'y arrête : contrairement à ce qu'affirment beaucoup de sites, le délai de préavis du bailleur est uniformément de 6 mois, quel que soit le motif retenu parmi les trois. Il n'existe pas de délai réduit à 3 mois pour une vente ou une reprise. Cette confusion vient probablement d'un mélange avec le bail meublé, dont les durées globales diffèrent, ou avec le préavis du locataire, lui souvent à 3 mois, parfois ramené à 1 mois selon les cas (j'en parle dans un autre article). Bref, ne vous fiez pas au premier résultat Google venu sur ce point précis.
Le formalisme : chaque mention compte
Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé, ou par acte de commissaire de justice. Et sous peine de nullité, il doit indiquer le motif exact parmi les trois prévus, préciser (en cas de reprise) le nom, l'adresse et le lien avec le bénéficiaire, et informer le locataire de son droit de préemption avec le prix et la description du bien en cas de vente. Un congé incomplet ou mal motivé ? Nul, sans effet, comme s'il n'avait jamais été envoyé. Et ça peut vous coûter une année entière si vous devez tout recommencer pour l'échéance suivante.
Attention aux locataires protégés
Un congé pour vente ou motif légitime ne peut pas être opposé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont sous un plafond fixé chaque année, sauf si vous proposez vous-même un relogement adapté à proximité, ou si vous justifiez vous-même d'un âge ou de ressources équivalents. Ignorer cette protection, c'est s'exposer à une annulation pure et simple du congé, même parfaitement rédigé par ailleurs.
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Le congé pour reprise « fictive » : un vrai risque financier
Vous vous demandez peut-être ce qui se passe si, finalement, le proche censé emménager ne le fait pas ? Un congé pour reprise suivi d'un logement resté vide un long moment, ou reloué à quelqu'un d'autre peu après, peut être requalifié d'abusif par le juge. Et le locataire évincé dans ces conditions peut obtenir des dommages et intérêts qui ne sont pas symboliques : parfois plusieurs mois de loyer, voire plus selon le préjudice retenu.
En résumé, avant d'envoyer quoi que ce soit
Assurez-vous que votre motif colle strictement à l'un des trois cas légaux, calculez la date d'envoi en remontant 6 mois avant l'échéance du bail (pas 6 mois avant votre décision), rédigez un congé complet avec toutes les mentions obligatoires, vérifiez si votre locataire est protégé par l'âge ou les ressources, et envoyez toujours par recommandé ou commissaire de justice, jamais par simple email, même si la relation est cordiale.
Sources officielles
Questions fréquentes
Le délai de préavis du bailleur est-il vraiment le même pour les 3 motifs ?
Oui. Le texte de l'article 15 de la loi de 1989 fixe un délai uniforme de 6 mois pour le congé donné par le bailleur, quel que soit le motif invoqué (vente, reprise ou motif légitime et sérieux), un point souvent présenté à tort comme variable sur des sites non spécialisés.
Le locataire protégé (âge, ressources) peut-il toujours être expulsé par un congé pour vente ?
Non, sauf si le bailleur propose une solution de relogement adaptée ou justifie lui-même de ressources modestes ou d'un âge avancé équivalent. Cette protection spécifique s'ajoute aux 3 motifs classiques et doit être vérifiée avant tout congé visant un locataire âgé aux ressources modestes.
Que se passe-t-il si le congé est mal rédigé ou mal motivé ?
Le congé est nul. La loi impose, sous peine de nullité, d'indiquer le motif invoqué et, en cas de reprise, l'identité et l'adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur. Un congé nul n'a simplement aucun effet : le bail se poursuit comme si rien n'avait été envoyé.
Peut-on donner congé en cours de bail, avant son terme ?
Non, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (fin de la période triennale ou de la durée initiale), jamais en cours de contrat, sauf résiliation judiciaire pour manquement grave du locataire (impayés, troubles de voisinage).
Un congé pour reprise abusif (relogement fictif) est-il risqué pour le bailleur ?
Oui, fortement. Si le bailleur reprend le logement pour le laisser vacant ou le relouer peu après à un autre locataire, le congé peut être requalifié d'abusif : le locataire évincé peut obtenir des dommages et intérêts significatifs devant le tribunal judiciaire.