Un bailleur pensait avoir tout bouclé : congé pour vendre envoyé dans les règles, locataire prêt à acheter, tout semblait joué. Sauf que sa commune a exercé son droit de préemption urbain entre-temps, et le locataire n'a pu strictement rien y faire. Deux mécanismes portent le même mot (préemption) sans avoir grand-chose en commun, et leur hiérarchie surprend presque toujours ceux qui la découvrent en cours de vente plutôt qu'avant.
Vérifié le 23 août 2026.
D'abord, la commune : le DPU
L'article L211-1 du code de l'urbanisme permet aux communes dotées d'un plan local d'urbanisme approuvé d'instituer, par simple délibération, un droit de préemption urbain sur tout ou partie de leurs zones urbaines et à urbaniser. Concrètement, la mairie peut se substituer à l'acheteur pressenti pour acquérir en priorité un bien mis en vente dans le périmètre concerné, logement social, réserve foncière, aménagement urbain, les raisons varient. Encore faut-il les deux conditions réunies : un document d'urbanisme approuvé et une délibération expresse. Sans ça, pas de DPU, même en pleine zone urbaine. D'où l'intérêt de vérifier auprès du service urbanisme ou du notaire avant même de lancer une vente.
La DIA, formalité qu'on ne saute jamais
En zone de DPU, impossible de vendre sans déposer une déclaration d'intention d'aliéner en mairie au préalable. L'article L213-2 du code de l'urbanisme est catégorique : sans cette déclaration, la vente encourt la nullité, une action possible pendant cinq ans après la publication de l'acte. Cinq ans, ce n'est pas rien. Une fois la DIA reçue, la commune a deux mois pour se prononcer ; passé ce délai, son silence vaut renonciation et la vente peut suivre son cours normalement.
Le locataire, lui, joue une autre partition
Le droit de préemption du locataire, encadré par l'article 15-II de la loi de 1989, n'intervient que dans des cas précis : le congé pour vendre libre de toute occupation, ou la première vente d'un lot après découpe d'un immeuble. Le locataire obtient alors une priorité d'achat, à des conditions de prix et de délai que je détaille dans un article séparé sur le congé pour vendre. Rien à voir avec une politique publique ici : ce droit protège un intérêt strictement individuel, celui du locataire qui voit son logement vendu.
Et si les deux se percutent, qui gagne ?
C'est exactement le cas de mon bailleur du début : logement occupé par un locataire prioritaire, situé en zone de DPU. Réponse sans appel : le droit de préemption urbain de la commune l'emporte. Si la mairie décide de préempter, elle se substitue à l'acquéreur pressenti, locataire compris, même si celui-ci avait déjà manifesté son intention d'acheter. Rien à opposer à cette décision.
[Photo à insérer ici]
Une hiérarchie qui a quand même sa logique
Le DPU sert un intérêt général (logement, aménagement du territoire) ce qui justifie sa primauté sur un droit individuel. Rassurez-vous cela dit : dans la pratique, une commune qui préempte un logement occupé par un particulier reste rare. La plupart des DPU visent des biens vacants, des terrains ou des immeubles entiers pour de grandes opérations d'aménagement, pas un appartement isolé vendu par un particulier. Le risque juridique existe néanmoins et mérite d'être anticipé dans le calendrier, ne serait-ce que pour éviter un retard de plusieurs mois.
Ce qu'il faut vérifier avant de mettre en vente
Renseignez-vous d'abord auprès du service urbanisme ou du notaire pour savoir si votre bien est en zone de DPU. Si oui, intégrez le délai de deux mois de réponse dans votre calendrier de vente. Si le logement est occupé et que vous voulez le vendre libre, gérez en parallèle la procédure de congé et le délai de réponse du locataire, les deux processus restent distincts. Et ne signez jamais un acte définitif sans avoir purgé tous les droits de préemption applicables : cinq ans d'exposition à une nullité, ça vaut la peine d'être évité.
Sources officielles
- Article L211-1 (Code de l'urbanisme) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Article L213-2 (Code de l'urbanisme) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Droit de préemption du locataire en cas de vente (Smartloc) consulté le 23 août 2026
Questions fréquentes
Le droit de préemption urbain et le droit de préemption du locataire protègent-ils la même personne ?
Non, ce sont deux bénéficiaires totalement différents. Le droit de préemption urbain (DPU) profite à la commune, qui peut se substituer à l'acquéreur pressenti pour acheter un bien mis en vente dans une zone qu'elle a définie. Le droit de préemption du locataire, lui, profite exclusivement au locataire en place lorsque le bailleur vend son logement libre de toute occupation via un congé pour vendre.
Un bailleur doit-il faire une démarche particulière pour purger le DPU ?
Oui, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) doit être adressée à la mairie avant toute vente d'un bien situé en zone soumise au DPU. À défaut, la vente encourt la nullité, une sanction lourde qui peut être invoquée pendant cinq ans à compter de la publication de l'acte de vente.
Que se passe-t-il si le logement est à la fois occupé par un locataire prioritaire et situé en zone de DPU ?
Le droit de préemption urbain de la commune prime sur le droit de préemption du locataire. Si la mairie décide de préempter le bien, le locataire doit s'incliner devant cette décision, même s'il avait manifesté son intention d'acheter le logement dans le cadre de son propre droit de priorité.
Combien de temps la commune a-t-elle pour se décider après réception d'une déclaration d'intention d'aliéner ?
Deux mois à compter de la réception de la DIA. Passé ce délai, son silence vaut renonciation à exercer son droit de préemption, et la vente peut alors se poursuivre normalement avec l'acquéreur initialement pressenti, sous réserve d'avoir purgé les autres droits de préemption éventuellement applicables (locataire, ou autres cas prévus par la loi).
Toutes les communes disposent-elles automatiquement d'un droit de préemption urbain ?
Non. Seules les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent instaurer ce droit, et uniquement par délibération expresse du conseil municipal, sur tout ou partie des zones urbaines et à urbaniser définies par ce document. Une commune sans PLU approuvé, ou qui n'a jamais délibéré en ce sens, ne dispose d'aucun droit de préemption urbain.