Image générée par intelligence artificielle

Expulsion locative : ce que ça coûte vraiment au bailleur

Légal

« On m'avait parlé de six mois, ça a duré près de deux ans, et je n'ai jamais revu la totalité de mes frais d'avocat. » Ce témoignage, recueilli auprès d'un bailleur qui a fini par vendre le bien concerné une fois le locataire enfin parti, résume assez bien la réalité d'une expulsion locative : la procédure elle-même est balisée par la loi, mais son coût réel, lui, reste largement sous-estimé tant qu'on ne l'a pas vécu.

Vérifié le 24 août 2026.

Les frais de commissaire de justice, poste par poste

Chaque étape de la procédure (commandement de payer, assignation devant le juge des contentieux de la protection, signification du jugement, commandement de quitter les lieux, puis éventuellement procès-verbal d'expulsion) nécessite l'intervention d'un commissaire de justice (anciennement huissier), dont les tarifs sont réglementés par le code de commerce (article R444-3 et son tableau annexé). À ces émoluments fixes s'ajoute un droit d'engagement des poursuites, proportionnel au montant de la créance, ainsi que les frais de déplacement et, le cas échéant, les frais liés à un procès-verbal de constat. D'après les professionnels du secteur, l'ensemble de ces actes représente en général entre 800 et 1 600 € sur la durée complète d'une procédure, un montant qui varie sensiblement selon la complexité du dossier et le nombre d'actes réellement nécessaires.

Les honoraires d'avocat : pas obligatoires, mais rarement évitables

La représentation par avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs. Dans les faits, la plupart des bailleurs s'entourent tout de même d'un avocat, tant les subtilités procédurales (respect scrupuleux des délais, rédaction de l'assignation, gestion d'un éventuel délai de grâce demandé par le locataire) peuvent faire échouer un dossier par ailleurs solide sur le fond. Comptez, selon la complexité et la région, entre 1 000 et 3 000 € d'honoraires pour une procédure menée jusqu'au bout, certains cabinets proposent des forfaits, d'autres facturent au temps passé, avec un delta parfois important selon que le dossier se règle rapidement ou traîne sur plusieurs audiences.

[Photo à insérer ici]

Qui doit théoriquement payer la facture ?

L'article 696 du code de procédure civile pose le principe dit de la « succombance » : sauf décision motivée contraire du juge, c'est la partie perdante (le locataire, dans une procédure d'expulsion aboutie) qui est condamnée aux dépens. L'article 700 du même code permet en plus au juge de le condamner à verser une somme au titre des frais dits « irrépétibles », notamment les honoraires d'avocat non compris dans les dépens proprement dits. Sur le papier, le bailleur devrait donc récupérer l'essentiel de ses frais. En pratique, c'est rarement le cas : un locataire qui en arrive à une expulsion prononcée par jugement est, dans l'immense majorité des situations, dans une détresse financière réelle, la condamnation existe juridiquement, mais son exécution effective se heurte à l'insolvabilité de la personne condamnée. Le juge peut d'ailleurs, en tenant compte de cette situation économique, décider de ne pas prononcer cette condamnation, ou d'en réduire fortement le montant.

Le coût invisible : la perte de loyer pendant toute la procédure

Au-delà des frais de justice proprement dits, le poste de coût le plus lourd reste souvent le plus discret : la perte de loyer cumulée sur toute la durée de la procédure. Entre le premier impayé et l'expulsion effective, en tenant compte des délais légaux incompressibles (six semaines après le commandement de payer depuis la loi du 27 juillet 2023, délais d'audiencement, éventuel délai de grâce accordé par le juge, trêve hivernale) comptez en moyenne entre 12 et 18 mois pour une procédure menée à son terme. Pendant toute cette période, vous ne percevez aucun loyer, tout en continuant, le plus souvent, à supporter les charges de copropriété, la taxe foncière, et un éventuel crédit immobilier sur le bien concerné.

Le piège méconnu : le refus du préfet d'envoyer la force publique

Même un jugement d'expulsion définitif et un commandement de quitter les lieux ne garantissent pas une sortie effective du logement. Si le locataire refuse de partir volontairement, le commissaire de justice doit requérir le concours de la force publique auprès du préfet, une étape qui, dans les faits, peut être refusée ou simplement ignorée, notamment en période de trêve hivernale ou faute de solution de relogement identifiée pour l'occupant. L'article 16 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 impose pourtant à l'État de prêter ce concours, et précise que son refus ouvre droit à réparation. La jurisprudence retient la responsabilité de l'État à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la réquisition adressée au préfet, un silence gardé au-delà de ce délai valant refus, selon le décret n° 92-755 du 31 juillet 1992. Le bailleur peut alors engager une action indemnitaire contre l'État, sans avoir à démontrer une faute, pour obtenir réparation de la perte de loyers subie pendant toute la période où l'expulsion a été concrètement empêchée malgré un jugement exécutoire. Cette voie de recours reste trop peu utilisée, alors qu'elle constitue souvent le seul moyen réaliste de récupérer une indemnisation, le locataire lui-même étant, à ce stade, généralement hors d'état de payer quoi que ce soit.

Le total, sur une procédure complète

En cumulant les frais de commissaire de justice, les honoraires d'avocat et les éventuels frais annexes (expertise, huissier constatant), le coût direct d'une procédure d'expulsion complète se situe le plus souvent entre 3 000 et 5 000 €, selon les sources spécialisées du secteur, sans compter la perte de loyer cumulée sur 12 à 18 mois, qui représente en général un montant bien plus élevé encore que les frais de procédure eux-mêmes.

Comment limiter concrètement la facture

  1. Agissez dès le premier retard de paiement, sans attendre plusieurs mois d'impayés cumulés (voir l'article dédié aux bons réflexes dès le premier retard).
  2. Souscrivez une assurance loyers impayés (GLI) ou une protection juridique en amont, avant tout signe de difficulté, ces garanties excluent systématiquement les litiges déjà nés au moment de la souscription.
  3. Privilégiez, quand c'est encore possible, une solution amiable (échéancier, résiliation négociée du bail) plutôt que le contentieux complet, dont le coût cumulé dépasse presque toujours celui d'un compromis trouvé tôt.
  4. En cas de blocage de l'expulsion faute de concours de la force publique, ne laissez pas la situation s'éterniser sans agir : engagez rapidement une action indemnitaire contre l'État sur le fondement de l'article 16 de la loi de 1991.
  5. Conservez systématiquement tous les justificatifs de frais engagés (factures du commissaire de justice, honoraires d'avocat) pour appuyer une éventuelle demande de remboursement, même partielle.

Sources officielles

Questions fréquentes

Le locataire expulsé doit-il rembourser tous les frais de procédure au bailleur ?

En théorie oui : l'article 696 du code de procédure civile condamne la partie perdante aux dépens, et l'article 700 permet d'y ajouter une somme au titre des frais d'avocat non compris dans les dépens. En pratique, un locataire qui en arrive à une expulsion est très souvent insolvable, ce qui rend cette condamnation largement symbolique, le bailleur avance les frais et n'en récupère fréquemment qu'une fraction, voire rien du tout.

Que se passe-t-il si le préfet refuse d'envoyer la police pour l'expulsion ?

Le bailleur peut engager la responsabilité de l'État sur le fondement de l'article 16 de la loi du 9 juillet 1991, qui ouvre droit à réparation en cas de refus du concours de la force publique. Cette responsabilité est reconnue par la jurisprudence à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la réquisition adressée au préfet, sans qu'il soit nécessaire de démontrer une faute de l'administration : le préjudice indemnisable correspond en général à la perte de loyers subie pendant toute la période où l'expulsion effective a été empêchée malgré un jugement définitif.

Une assurance loyers impayés (GLI) couvre-t-elle les frais de procédure d'expulsion ?

La plupart des contrats GLI sérieux incluent une garantie procédure qui prend en charge tout ou partie des frais de commissaire de justice et d'avocat liés à l'expulsion, en complément de l'indemnisation de la perte de loyer elle-même. Vérifiez néanmoins les plafonds et exclusions précis de votre contrat avant de vous y fier intégralement, ces garanties variant sensiblement d'un assureur à l'autre.

Combien de temps s'écoule, en moyenne, entre le premier impayé et l'expulsion effective ?

Comptez généralement entre 12 et 18 mois dans une situation qui va jusqu'au bout de la procédure, en tenant compte des délais légaux incompressibles (six semaines après le commandement de payer, délais d'audiencement devant le juge, éventuel délai de grâce accordé par le juge, trêve hivernale). Sur cette durée, le bailleur ne perçoit aucun loyer tout en continuant, le plus souvent, à supporter charges de copropriété, taxe foncière et éventuel crédit immobilier sur le bien concerné.

Existe-t-il une aide pour un bailleur qui ne peut pas avancer ces frais ?

La commission départementale de conciliation et certains dispositifs de la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions) peuvent orienter vers des solutions amiables ou des aides au relogement qui, indirectement, limitent la durée et donc le coût global de la procédure. Une protection juridique souscrite en amont reste toutefois le levier le plus direct pour ne pas avoir à avancer seul l'intégralité de ces frais.

À lire aussi