« Qui paie les frais d'agence, moi ou le locataire ? » Question classique au moment de signer, et qui donnait lieu à toutes sortes de pratiques disparates avant que la loi ALUR ne vienne trancher. Depuis, la règle est précise, chiffrée au mètre carré près, et révisée chaque année, encore faut-il la connaître avant de facturer quoi que ce soit.
Vérifié le 22 août 2026.
Deux prestations, et rien d'autre, peuvent être partagées
Selon l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, seules deux catégories de prestations d'un professionnel mandaté peuvent être facturées pour partie au locataire :
- La visite du logement, la constitution du dossier de location et la rédaction du bail ;
- La réalisation de l'état des lieux d'entrée.
Tout le reste (recherche active de locataires, gestion courante, encaissement des loyers) reste exclusivement à votre charge. Impossible de le répercuter sur le locataire, quelle que soit la façon dont l'agence présente sa grille.
Une règle simple : jamais plus que vous
Pour ces deux prestations partageables, le montant facturé au locataire ne peut jamais dépasser celui qui vous est facturé pour la même prestation. Le partage ne peut donc jamais désavantager le locataire par rapport à vous.
Les plafonds exacts, à revérifier chaque année
Selon l'Institut national de la consommation, voici les plafonds applicables à la part du locataire :
| Prestation | Zone | Plafond au m² |
|---|---|---|
| Visite / dossier / rédaction du bail | Zone très tendue (Paris et communes limitrophes) | 12 € |
| Zone tendue | 10 € | |
| Reste du territoire | 8 € | |
| État des lieux d'entrée | Toute la France | 3 € |
Ces montants changent chaque 1er janvier par arrêté ministériel, indexés sur l'évolution de l'IRL. Le chiffre valable l'an dernier ne l'est peut-être plus cette année, vérifiez systématiquement avant de facturer quoi que ce soit.
[Photo à insérer ici]
Concrètement, sur un exemple
Prenons un studio de 20 m² loué à Paris (zone très tendue) via une agence :
- Part locataire pour visite/dossier/bail : 20 × 12 € = 240 € maximum.
- Part locataire pour l'état des lieux : 20 × 3 € = 60 € maximum.
- Total maximum facturable au locataire : 300 €, quel que soit le montant réellement facturé au bailleur pour ces mêmes prestations (qui ne peut pas être inférieur à ce que paie le locataire).
Une mention à ne pas oublier dans le bail
La loi impose de recopier les trois premiers alinéas de l'article 5 directement dans le contrat de bail, à peine de nullité, dès qu'un professionnel mandaté et rémunéré intervient. Un bail qui omet cette mention s'expose à voir sa clause de partage des honoraires contestée.
Vous gérez en direct ? Rien de tout ça ne vous concerne
Ce mécanisme de partage ne s'applique que lorsqu'un professionnel mandaté intervient. Si vous gérez votre location entièrement seul, sans agence ni administrateur de biens, vous n'avez tout simplement aucun honoraire de ce type à répartir avec votre locataire.
Si vous passez par une agence, à vérifier avant de signer
- Vérifiez les plafonds en vigueur au 1er janvier de l'année en cours avant de valider la facturation.
- Assurez-vous que le bail reproduit bien les trois premiers alinéas de l'article 5, sous peine de nullité de cette clause.
- Vérifiez que le montant facturé au locataire ne dépasse jamais celui qui vous est facturé pour la même prestation.
- Ne laissez pas l'agence facturer au locataire une prestation en dehors des deux catégories autorisées.
Sources officielles
- Article 5 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026
- Location : du nouveau dans la rémunération des professionnels (INC) consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Quelles prestations d'agence peuvent être facturées au locataire ?
Seulement deux : les prestations de visite du logement, de constitution du dossier et de rédaction du bail d'une part, et la réalisation de l'état des lieux d'entrée d'autre part. Toutes les autres prestations d'agence (recherche de locataire, gestion courante, etc.) restent exclusivement à la charge du bailleur.
Le locataire peut-il payer plus que le bailleur pour ces prestations ?
Non, la loi interdit explicitement que le montant facturé au locataire dépasse celui facturé au bailleur pour la même prestation, la répartition ne peut donc jamais désavantager le locataire par rapport au bailleur.
Quels sont les plafonds exacts par m² ?
Pour les prestations de visite/dossier/rédaction du bail : 12 €/m² en zone très tendue (Paris et communes limitrophes), 10 €/m² en zone tendue, 8 €/m² ailleurs. Pour l'état des lieux d'entrée : 3 €/m² partout en France, sans distinction de zone. Ces plafonds sont révisés chaque 1er janvier par arrêté ministériel indexé sur l'IRL.
Que se passe-t-il si le bail ne reproduit pas ces règles ?
La loi impose la reproduction des trois premiers alinéas de l'article 5 dans le contrat de bail, à peine de nullité, l'absence de cette mention expose potentiellement la clause de partage des honoraires à être annulée en cas de contestation.
Ces plafonds s'appliquent-ils uniquement en cas de recours à une agence ?
Oui, ce mécanisme de partage ne concerne que les situations où un professionnel mandaté (agence, administrateur de biens) intervient pour ces prestations. Un bailleur qui gère sa location en direct, sans intermédiaire rémunéré, n'est pas concerné par ces plafonds, aucun honoraire de ce type n'existe alors à répartir.