Un bailleur me racontait avoir proposé, pour relouer rapidement un studio resté vacant plusieurs semaines, un mois de loyer offert au candidat qui signerait dans les jours suivants. L'offre a fonctionné : le studio a trouvé preneur en quarante-huit heures. Ce qu'il n'avait pas anticipé, en revanche, c'est la question posée par son comptable au moment de la déclaration annuelle : « Cette franchise, tu l'as accordée en échange de quoi, exactement ? » Une question qui n'a rien d'anecdotique sur le plan fiscal.
Vérifié le 24 août 2026.
Ce qu'est une franchise de loyer, très concrètement
Une franchise de loyer consiste à suspendre, totalement ou partiellement, le paiement du loyer par le locataire pendant une période déterminée, le plus souvent en tout début de bail. Elle peut être totale (aucun loyer dû pendant un ou plusieurs mois) ou partielle, avec un loyer réduit à un montant symbolique ou à une fraction de son montant habituel sur une période donnée. Contrairement au bail commercial, où cette pratique est ancienne et très codifiée par les usages professionnels (souvent pour compenser les travaux d'aménagement lourds qu'un commerçant doit engager avant de pouvoir démarrer son activité), la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation ne réglemente pas spécifiquement la franchise de loyer. Sa validité repose donc simplement sur le principe général de la liberté contractuelle entre le bailleur et le locataire.
Pourquoi un bailleur y a recours
Les motivations les plus fréquentes sont assez simples à identifier. D'abord, un argument commercial pur : accélérer la mise en location d'un bien resté vacant, dans un marché où plusieurs annonces concurrentes se disputent les mêmes candidats. Ensuite, une contrepartie à des travaux : le locataire accepte de repeindre le logement, de remettre en état un jardin négligé, ou de réaliser de petits travaux d'amélioration, en échange d'une réduction ou d'une suspension du loyer sur une période équivalente à l'effort fourni. Enfin, plus rarement, un geste commercial ponctuel envers un locataire fidèle à l'occasion d'un renouvellement de bail, ou une compensation pour un désagrément subi (travaux bruyants dans l'immeuble, coupure d'eau prolongée).
La formalisation : une clause écrite, précise, datée
Rien n'impose légalement une clause écrite pour un bail d'habitation, mais s'en passer revient à s'exposer inutilement à un désaccord ultérieur. Une clause de franchise bien rédigée précise, au minimum, la durée exacte de la franchise, son montant ou son pourcentage, la date de son application, et, le cas échéant, la contrepartie attendue du locataire (nature des travaux, délai d'exécution). Sans cette précision, un désaccord peut surgir si le locataire quitte le logement de façon anticipée pendant la période de franchise : la franchise était-elle acquise dès la signature, ou conditionnée à une durée minimale d'occupation ? Une clause claire évite ce type de flou, potentiellement source de tension au moment du départ.
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Le piège fiscal : la franchise en contrepartie de travaux
C'est le point le plus souvent ignoré, et le plus risqué en cas de contrôle. Lorsque la franchise de loyer est accordée en échange d'une prestation réalisée par le locataire (des travaux qui, normalement, relèveraient de votre responsabilité de bailleur ou qui améliorent objectivement la valeur du bien) l'administration fiscale peut analyser cette situation comme un paiement en nature : le locataire vous « paie », en quelque sorte, par son travail plutôt qu'en espèces, ce qui reste, du point de vue fiscal, un revenu que vous devez déclarer. Concrètement, cela signifie que même si vous n'avez encaissé aucun loyer pendant la période de franchise, vous devez malgré tout intégrer dans vos revenus fonciers déclarés une valeur correspondant à la prestation reçue en contrepartie, estimée, en pratique, sur la base du coût qu'aurait représenté cette même prestation si vous l'aviez fait réaliser par un professionnel.
Quand la franchise n'a pas à être requalifiée en revenu
À l'inverse, une franchise accordée sans contrepartie identifiable (une pure incitation commerciale pour accélérer la location d'un bien resté vacant, par exemple) ne nécessite pas de déclarer un revenu fictif correspondant à la période franchisée. Vous déclarez simplement les loyers réellement encaissés sur l'année, la période de franchise réduisant d'autant les recettes locatives imposables de cette année-là. La distinction entre ces deux cas de figure (contrepartie identifiable ou simple geste commercial) reste donc déterminante pour savoir comment traiter fiscalement la franchise accordée, et mérite d'être tranchée clairement dès la rédaction de la clause, pas après coup au moment de la déclaration.
Ce qui ne change pas malgré la franchise
Le montant du dépôt de garantie continue de se calculer sur le loyer mensuel de référence prévu au bail, hors charges, jamais sur le loyer réduit ou nul appliqué pendant la période de franchise. De même, la révision annuelle du loyer selon l'IRL (voir l'article dédié au calcul étape par étape) continue de s'appliquer sur le loyer de référence du bail, pas sur le montant effectivement perçu pendant une éventuelle franchise en cours. La franchise reste, sur le plan juridique, une exception temporaire au paiement, pas une renégociation du loyer contractuel lui-même.
Les bonnes pratiques avant d'accorder une franchise
- Formalisez systématiquement la franchise par une clause écrite précise dans le bail, quelle que soit sa motivation.
- Identifiez clairement s'il existe une contrepartie (travaux, prestation) ou s'il s'agit d'un simple geste commercial, ce qui détermine le traitement fiscal applicable.
- En cas de contrepartie en travaux, conservez une estimation écrite de leur valeur (devis comparatif, par exemple), utile pour justifier le montant à déclarer.
- Précisez le sort de la franchise en cas de départ anticipé du locataire pendant la période concernée.
- En cas de doute sur le traitement fiscal d'une franchise significative, consultez votre comptable avant la déclaration annuelle plutôt qu'après un contrôle.
Sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance) consulté le 24 août 2026
- Charges déductibles des revenus fonciers (contexte général sur la déclaration des revenus fonciers) BOFiP (impots.gouv.fr), consulté le 24 août 2026
Questions fréquentes
Une franchise de loyer doit-elle obligatoirement être écrite dans le bail ?
Ce n'est pas une obligation légale au sens strict pour un bail d'habitation, la loi de 1989 ne réglementant pas spécifiquement cette pratique. En pratique, il est fortement recommandé de la formaliser par une clause écrite précise (durée, montant concerné, éventuelle contrepartie), pour éviter toute ambiguïté ultérieure sur ce qui a été réellement convenu entre les parties, en particulier en cas de départ anticipé du locataire pendant la période de franchise.
Puis-je accorder une franchise de loyer en échange de travaux réalisés par le locataire ?
Oui, c'est même l'un des cas d'usage les plus fréquents, un locataire qui accepte de repeindre entièrement le logement ou de réaliser de petits travaux en échange d'un ou deux mois sans loyer. Attention toutefois : l'administration fiscale peut considérer cette franchise comme la contrepartie en nature d'une prestation, ce qui impose de déclarer un revenu correspondant à la valeur de cette prestation, même si aucun loyer n'a été effectivement encaissé pendant cette période.
Que se passe-t-il si le locataire part avant la fin de la période de franchise ?
Tout dépend de ce que prévoit la clause du bail : certaines franchises sont accordées de façon inconditionnelle sur une période fixe en début de bail, d'autres sont explicitement liées à la durée d'occupation ou à l'exécution effective d'une contrepartie. Sans clause précise sur ce point, un désaccord sur le sort de la franchise en cas de départ anticipé peut donner lieu à un litige, d'où l'intérêt d'anticiper ce cas de figure dès la rédaction.
La franchise de loyer réduit-elle le montant du dépôt de garantie ?
Non, le dépôt de garantie se calcule sur le loyer mensuel de référence prévu au bail (hors charges), pas sur le loyer réellement encaissé pendant la période de franchise. Une franchise n'a donc aucun effet sur le montant du dépôt de garantie exigible, qui reste calculé normalement dès la signature.
Est-il risqué, pour un bailleur, d'accorder une franchise de loyer trop généreuse ?
Le principal risque n'est pas juridique mais économique et fiscal : au-delà de la perte de trésorerie immédiate, une franchise très généreuse sans contrepartie clairement justifiée peut, en cas de contrôle, interroger l'administration sur la cohérence globale de votre déclaration de revenus fonciers, en particulier si elle se répète d'une année sur l'autre avec des locataires différents sans motif économique apparent.