Une lectrice me racontait son cas récemment : divorcée depuis un an, elle possède toujours la moitié d'un studio loué avec son ex-mari, et chaque décision (relouer, faire des travaux, fixer le loyer) tourne au bras de fer. Elle pensait, comme beaucoup, que le divorce réglait automatiquement le sort du bien. Ce n'est jamais le cas : sauf accord immédiat, les deux ex-époux restent copropriétaires indivis, avec toutes les difficultés de gestion à deux que ça suppose quand la relation s'est dégradée.
Vérifié le 23 août 2026.
Le divorce ne partage rien tout seul
Se séparer dissout le mariage, pas la propriété commune d'un bien locatif acquis ensemble. Tant qu'aucun partage n'a été organisé (dans la convention de divorce ou par un accord ultérieur) les deux ex-époux restent indivisaires, chacun selon sa quote-part, généralement 50/50 pour un achat réalisé à deux.
La règle des deux tiers, et son angle mort
L'article 815-3 du code civil permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de gérer seuls les actes d'administration courante et de conclure ou renouveler un bail d'habitation. Sur le papier, ça paraît simple. Sauf que dans le cas le plus fréquent (un couple divorcé à parts égales, 50/50) personne ne détient cette majorité des deux tiers. Résultat concret : l'accord des deux reste nécessaire pour louer, renouveler, ou faire quoi que ce soit sur le bien. Exactement la situation qui a fini par épuiser ma lectrice.
Et quand plus personne ne veut céder ?
Si l'un refuse systématiquement toute décision (relocation, travaux, vente) l'autre peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'autorisation d'agir seul, à condition de démontrer que ce blocage met en péril l'intérêt commun : un bien resté vide faute d'accord, par exemple, qui prive les deux parties de revenu locatif. Cette voie reste plus lourde et plus longue qu'un compromis à l'amiable, ce qui explique pourquoi la plupart des ex-couples finissent par trouver un terrain d'entente minimal, ne serait-ce que pour la gestion du quotidien.
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Qui touche quoi sur les loyers
Les loyers perçus se répartissent au prorata des parts détenues, sauf accord contraire, 50/50 dans la majorité des cas. Et chacun reste seul responsable de déclarer sa part de revenus fonciers au fisc, peu importe comment l'argent transite concrètement (compte joint, répartition mensuelle entre comptes personnels...).
Personne n'est obligé de rester coincé en indivision
L'indivision n'a jamais vocation à durer éternellement, et encore moins après un divorce où la coopération s'érode souvent avec le temps. L'article 815 du code civil pose un principe net : nul ne peut être contraint d'y rester, et le partage peut toujours être demandé, sauf sursis par jugement ou convention. Autrement dit, chaque ex-époux peut réclamer le partage à tout moment, sans avoir à se justifier.
Sans accord amiable sur les modalités (l'un rachète la part de l'autre, ou les deux vendent et partagent le prix) celui qui veut sortir peut saisir le tribunal pour obtenir une licitation : une vente aux enchères judiciaire, dont le produit est ensuite réparti selon les quotes-parts, frais de procédure déduits.
La convention d'indivision, pour éviter d'en arriver là
Plutôt que de risquer une vente forcée, les ex-époux peuvent signer une convention d'indivision devant notaire. Ce document fixe précisément les règles de gestion (qui décide de quoi, comment se répartissent loyers et charges, que faire en cas de désaccord) et suspend temporairement la possibilité de demander un partage judiciaire immédiat. Une solution qui convient bien à ceux qui veulent garder le bien comme investissement commun malgré la séparation, tout en sécurisant juridiquement leur gestion partagée.
Et si le bien a une valeur affective, pas seulement financière
Quand le bien indivis a constitué le logement familial, l'un des ex-époux peut demander une attribution préférentielle lors du partage, il conserve le bien en pleine propriété, moyennant le versement d'une soulte à l'autre correspondant à sa part de valeur. Une option à étudier avec un notaire au regard de toute la situation patrimoniale du couple, pas seulement de ce bien précis.
Pour gérer ce type de situation sans s'épuiser
Clarifiez d'abord les quotes-parts exactes de chacun, formalisez un accord écrit (même informel) sur la répartition des loyers et charges en attendant un partage définitif, envisagez une convention d'indivision si vous voulez garder le bien en commun de façon organisée, et si un blocage persiste sur une décision de gestion courante, un avocat pourra vous dire si la voie judiciaire vaut le coup. Si le maintien en indivision devient vraiment intenable, un notaire saura comparer rachat de parts, vente amiable et licitation selon votre situation.
Sources officielles
- Article 815 (Code civil) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Article 815-3 (Code civil) Légifrance, consulté le 23 août 2026
Questions fréquentes
Un bien locatif acheté en commun devient-il automatiquement partagé après un divorce ?
Non. Sauf accord immédiat de vente ou de rachat de la part de l'un par l'autre, les ex-époux restent copropriétaires du bien sous le régime de l'indivision, exactement comme avant le divorce, jusqu'à ce qu'un partage soit organisé, que ce soit par accord amiable, convention d'indivision, ou décision judiciaire de licitation.
Faut-il l'accord des deux ex-époux pour louer le bien resté en indivision ?
Pas nécessairement les deux : l'article 815-3 du code civil permet à l'indivisaire ou aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis de conclure ou renouveler un bail d'habitation. Dans une indivision à deux ex-époux à parts égales (50/50), cette règle ne s'applique cependant pas directement puisqu'aucun des deux ne détient seul les deux tiers : l'accord des deux reste alors en pratique nécessaire, sauf à obtenir une autorisation judiciaire en cas de blocage.
Comment se répartissent les loyers perçus sur un bien en indivision post-divorce ?
Au prorata des parts détenues par chaque indivisaire dans le bien, sauf convention contraire organisée entre les ex-époux. Chacun reste par ailleurs responsable de déclarer sa part des revenus fonciers correspondants à l'administration fiscale, indépendamment de la répartition retenue pour la perception matérielle des loyers.
Un ex-époux peut-il forcer la vente du bien si l'autre refuse ?
Oui, en application du principe fixé par l'article 815 du code civil selon lequel « nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision ». En l'absence d'accord amiable, l'ex-époux qui souhaite sortir de l'indivision peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un partage, qui peut aboutir à une licitation, une vente aux enchères judiciaire du bien, dont le prix est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs parts respectives.
Existe-t-il une solution pour éviter une vente forcée du bien locatif après un divorce ?
Oui, les ex-époux peuvent signer une convention d'indivision devant notaire, qui organise précisément les modalités de gestion du bien (répartition des loyers, prise de décision, durée de l'engagement) et suspend temporairement la possibilité de demander le partage judiciaire pendant la durée prévue par la convention, généralement renouvelable. Cette solution permet de conserver le bien en indivision de façon organisée, plutôt que de subir une gestion informelle source de tensions récurrentes.