Un bailleur m'a raconté qu'il avait mis six mois à récupérer son studio après le départ silencieux de son locataire, non pas parce que la procédure est longue en elle-même, mais parce qu'il avait commencé par changer la serrure sans respecter aucune étape légale, avant de devoir revenir en arrière sous la menace d'une plainte. Six mois perdus pour avoir voulu aller trop vite. Voici comment faire les choses dans l'ordre.

Vérifié le 23 août 2026.

Non, vous n'avez pas le droit d'entrer tout seul

Aussi évidents que soient les signes d'un départ (courrier qui déborde de la boîte aux lettres, volets fermés depuis des semaines, plus aucune réponse aux appels) vous n'avez pas le droit de pénétrer dans le logement ni de disposer des affaires laissées sur place sans respecter une procédure précise. Même de bonne foi, forcer la porte vous expose à des poursuites. La loi a prévu un chemin spécifique pour ce cas de figure, distinct d'une expulsion classique, et plutôt plus rapide si vous le suivez correctement.

Étape 1 : la mise en demeure par commissaire de justice

Tout commence par l'article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement ». Cette mise en demeure doit être faite par acte d'un commissaire de justice, impossible de vous contenter d'un simple recommandé fait maison. Bonne nouvelle pratique : si vous avez déjà un impayé de loyer en cours, cette mise en demeure peut être intégrée directement dans le commandement de payer, sans multiplier les actes.

Étape 2 : le silence pendant un mois ouvre la porte au constat

Si le locataire ne répond rien pendant un mois à compter de la signification, le commissaire de justice peut alors constater l'état d'abandon, en entrant dans le logement dans les conditions fixées par les articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ce n'est pas n'importe qui qui peut simplement ouvrir la porte : la loi impose la présence du maire, d'un conseiller municipal, d'un agent municipal qualifié, d'un policier ou d'un gendarme, ou à défaut de deux témoins majeurs sans lien ni avec vous ni avec le commissaire de justice. Cette présence tierce n'est pas une formalité gratuite : elle garantit que le constat n'est pas arrangé et protège autant le locataire absent que vous-même.

Le commissaire de justice rédige ensuite un procès-verbal détaillé, qui contient un inventaire des biens laissés sur place, en précisant s'ils semblent avoir une valeur marchande ou non. Ce document devient la pièce centrale de toute la suite de la procédure.

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Étape 3 : le passage devant le juge, obligatoire

Muni de ce procès-verbal, vous devez saisir le juge des contentieux et de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'autorisation de reprendre le logement. Ce n'est qu'à ce stade que la situation devient juridiquement solide : le juge examine le dossier, vérifie que la procédure a bien été respectée, et statue à la fois sur d'éventuels arriérés de loyers et sur le sort du logement lui-même.

Son ordonnance est ensuite signifiée au locataire, à son dernier domicile connu, par acte de commissaire de justice. Le locataire dispose encore d'un délai pour faire opposition, s'il ne le fait pas, vous pouvez alors mandater un commissaire de justice pour organiser la reprise effective des lieux.

Et les meubles laissés dans l'appartement ?

C'est une question qui revient tout le temps, et la réponse est claire : vous ne décidez de rien seul. Le même article 14-1 précise que « le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus ». Concrètement, les objets qui ont une valeur (mobilier en bon état, électroménager récent) peuvent être mis en vente sur autorisation du juge, tandis que ce qui n'a manifestement aucune valeur commerciale peut être déclaré abandonné et évacué. Mais dans les deux cas, c'est le juge qui tranche, pas vous, même si l'envie de tout jeter pour relouer au plus vite est compréhensible.

Pourquoi respecter chaque étape, même si ça semble long

Je comprends la tentation d'aller plus vite, surtout quand un logement vide représente un manque à gagner chaque mois qui passe. Mais sauter une étape (entrer sans témoin, vider l'appartement avant l'ordonnance du juge, vendre un meuble sans autorisation) peut faire capoter toute la procédure si le locataire réapparaît et conteste. Dans ce cas, vous repartez de zéro, avec en plus une exposition à des dommages et intérêts pour occupation ou disposition illégale de ses biens. Le chemin balisé reste, malgré les apparences, le plus rapide sur la durée.

Dans quel ordre agir

1. Rassemblez les indices concrets d'abandon (courrier accumulé, absence de réponse, témoignages de voisinage) avant d'engager quoi que ce soit.
2. Faites délivrer une mise en demeure par commissaire de justice, éventuellement intégrée à un commandement de payer existant.
3. Attendez le délai d'un mois avant de faire constater l'état d'abandon, avec la présence tierce requise par la loi.
4. Saisissez le juge des contentieux et de la protection avec le procès-verbal, pour obtenir la résiliation du bail et l'autorisation de reprise.
5. Ne disposez d'aucun bien laissé sur place avant l'ordonnance du juge précisant leur sort exact.

Sources officielles

• Article 14-1 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Articles L142-1 et L142-2 (Code des procédures civiles d'exécution) Légifrance, consulté le 23 août 2026