Une propriétaire me racontait avoir mis en location un studio sous les toits, ravi et lumineux sur les photos, avant de découvrir (via une mise en demeure du locataire trois mois plus tard) que le plafond descendait sous 2,20 m sur la moitié de la pièce. Elle n'avait jamais entendu parler du décret n° 2002-120. Elle n'est pas seule : la plupart des bailleurs découvrent les critères exacts de décence le jour où un locataire les brandit devant eux, pas avant. Autant les connaître à l'avance.
Vérifié le 22 août 2026.
D'où ça vient et à qui ça s'impose
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l'application de la loi SRU, fixe noir sur blanc ce qu'un logement loué comme résidence principale doit respecter. Et cette obligation ne pèse que sur vous, le bailleur, dès la remise des clés et pendant toute la durée du bail, pas seulement au moment de l'état des lieux d'entrée où tout le monde est de bonne humeur.
Surface, volume, et le fameux plafond à 2,20 m
La règle : une pièce principale d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Si la hauteur ne suit pas, cas classique des combles aménagés, un volume habitable de 20 m³ minimum peut suffire à compenser une surface plus généreuse. En dessous de ces seuils, le logement n'est légalement pas décent, quel que soit le loyer demandé et même si le locataire a signé sans broncher. L'accord des deux parties ne change rien à l'affaire.
Le clos, le couvert, et l'étanchéité qu'on néglige trop souvent
Le bâtiment doit assurer ce qu'on appelle le « clos et couvert » : gros œuvre en bon état, protection réelle contre les infiltrations et le ruissellement, toiture et menuiseries qui font correctement leur travail contre la pluie. Un appartement au confort intérieur impeccable mais avec une toiture qui laisse passer l'eau au moindre orage ? Pas décent non plus, malgré tout le reste.
Sécurité et santé : deux points qui ne pardonnent pas
Le décret exige l'absence de risques manifestes pour la sécurité ou la santé (plomb à des concentrations dangereuses, amiante dégradé, installations électriques ou gaz hasardeuses) ainsi que des garde-corps en bon état sur les ouvertures, escaliers et loggias. Ce sont les points qui, en cas de contrôle ou de litige, pèsent le plus lourd devant un juge, parce qu'ils touchent directement à l'intégrité physique de l'occupant.
Ventilation, lumière naturelle, et les équipements du quotidien
Un éclairage naturel suffisant et une ventilation adaptée (VMC ou aération correcte) sont requis pour éviter humidité et moisissures, qui abîment autant le bâti que la santé des locataires. À cela s'ajoutent les équipements de base sans lesquels on ne peut tout simplement pas vivre normalement : chauffage adapté, eau potable avec évacuation des eaux usées, installation sanitaire intérieure avec WC séparé de la cuisine dès que le logement compte plus d'une pièce, réseau électrique suffisant, et un coin cuisine permettant d'installer un appareil de cuisson.
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Et depuis peu, la performance énergétique s'en mêle
Vous vous demandez peut-être si un logement classé G ou F peut encore être considéré comme décent. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, la réponse est clairement non au-delà d'un certain seuil : la décence intègre désormais un plafond de consommation d'énergie finale. Ce critère recoupe le calendrier d'interdiction de location par classe DPE (G interdit depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034) mais il fonctionne aussi de façon autonome : un logement trop énergivore peut être jugé non décent indépendamment de cette interdiction, ce qui donne au locataire un levier de plus pour exiger des travaux.
Ce que vous risquez concrètement si le logement n'est pas décent
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour exiger des travaux, sous astreinte si nécessaire. Le juge peut aussi accorder une réduction de loyer, voire suspendre son paiement tant que rien n'est mis aux normes. Et la CAF ou la MSA peuvent couper l'APL après un signalement de non-décence, ce qui vous prive directement d'une part de votre recette locative, sans même parler des dommages et intérêts possibles en cas de préjudice avéré, comme un problème de santé lié à l'humidité.
Un dernier conseil avant de publier une annonce
Prenez cinq minutes pour mesurer la pièce principale et sa hauteur sous plafond, vérifier l'état de la toiture et des menuiseries, sortir les diagnostics obligatoires (électricité, gaz, plomb si le bien est ancien), passer en revue chaque équipement de base, et regarder le DPE en face si le bien est classé E, F ou G. Ça prend une heure. Un contentieux pour non-décence, lui, peut vous en prendre bien plus.
Sources officielles
Questions fréquentes
Un logement de moins de 9 m² peut-il être loué légalement ?
Non, sauf s'il atteint un volume habitable d'au moins 20 m³ malgré une surface au sol inférieure (plafond très haut). En dessous de ces seuils, le logement n'est tout simplement pas décent au sens du décret et ne peut pas être loué en l'état.
Que risque un bailleur qui loue un logement non décent ?
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour exiger la mise en conformité du logement, obtenir une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts. La CAF peut également suspendre le versement de l'aide au logement tant que le logement n'est pas mis aux normes.
Le critère de performance énergétique s'applique-t-il à tous les baux ?
Le critère de décence énergétique s'applique progressivement, en cohérence avec le calendrier d'interdiction de location par classe DPE (G interdit depuis 2025, F à partir de 2028, E à partir de 2034), un logement trop énergivore peut être considéré comme indécent indépendamment même de ce calendrier spécifique, ce qui ouvre un recours supplémentaire pour le locataire.
Les diagnostics techniques font-ils partie des critères de décence ?
Ils sont liés mais distincts : les diagnostics (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz) informent sur l'état du logement, tandis que la décence est une obligation de résultat sur des critères précis (surface, sécurité, équipements). Un diagnostic défavorable peut révéler un manquement à la décence, sans que les deux notions se confondent juridiquement.
Un logement meublé est-il soumis aux mêmes critères de décence qu'un logement nu ?
Oui, les critères de décence du décret n° 2002-120 s'appliquent à tout logement loué comme résidence principale, meublé ou non. Le meublé ajoute simplement une liste d'équipements supplémentaires (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur...), sans remplacer les critères de décence de base.