« Je pensais que le renouvellement du syndic était automatique tant que personne ne s'y opposait », me confiait récemment un bailleur, surpris d'apprendre que sa copropriété avait techniquement fonctionné plusieurs mois sans syndic officiellement désigné après l'expiration d'un mandat que tout le monde croyait encore en cours. Le mandat de syndic n'a rien d'un abonnement qui se reconduit tout seul : la loi encadre précisément sa durée, son renouvellement, et les conditions pour y mettre fin avant terme.

Vérifié le 24 août 2026.

Trois ans, jamais plus, sans durée minimale

L'article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi de 1965, fixe une règle simple : la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois ans. Ce plafond ne souffre aucune exception contractuelle, même un contrat signé pour une durée plus longue verrait cette clause automatiquement ramenée à la limite légale. En revanche, aucune durée minimale n'est imposée : rien n'empêche une assemblée générale de désigner un syndic pour six mois seulement, le temps par exemple de traverser une période de transition ou d'observer ses premières prestations avant de s'engager plus durablement.

Le renouvellement n'a rien d'automatique

Contrairement à une idée répandue, un mandat de syndic ne se prolonge jamais tacitement à son échéance. Chaque renouvellement doit faire l'objet d'une décision expresse de l'assemblée générale, votée à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires du syndicat, et pas seulement des personnes présentes ou représentées le jour du vote. Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'au moins un tiers des voix du syndicat s'est prononcé favorablement, l'article 25-1 permet de procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées par les présents et représentés), un mécanisme de passerelle qui évite de reconvoquer une nouvelle assemblée pour la seule question du syndic.

La mise en concurrence, une étape trop souvent bâclée

Depuis la loi ALUR, le conseil syndical doit en principe mettre en concurrence au moins deux projets de contrat de syndic avant chaque désignation ou renouvellement, afin de permettre à l'assemblée de comparer réellement les prestations et les tarifs proposés. Cette obligation, censée limiter la reconduction automatique « par habitude » d'un syndic en place, reste régulièrement contournée : l'assemblée peut décider, à la majorité de l'article 25, de dispenser expressément le conseil syndical de cette mise en concurrence pour un renouvellement donné, une dispense qui, en pratique, est votée bien plus souvent que l'exercice réel de la comparaison entre plusieurs offres.

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Révoquer un syndic avant l'échéance : la procédure

Si la confiance est rompue avant la fin du mandat (retards de gestion répétés, manque de transparence sur les comptes, absence de suivi des travaux votés) la révocation est possible, sans attendre l'échéance contractuelle. Elle suit la même majorité que la désignation, l'article 25, et doit être inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale, généralement à l'initiative du conseil syndical ou d'un groupe de copropriétaires disposant du quorum nécessaire pour demander l'inscription d'un point à l'ordre du jour. Il n'est pas toujours nécessaire de démontrer une faute grave et caractérisée : le simple fait de désigner un nouveau syndic, dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat en cours, vaut révocation de fait de l'ancien. Ce mécanisme reste toutefois à manier avec prudence lorsque le syndicat s'était engagé sur une durée longue (deux ou trois ans) : une rupture anticipée mal justifiée expose à un risque de contentieux si le syndic évincé estime cette révocation abusive.

Et si c'est le syndic qui veut partir ?

Le mandat peut aussi prendre fin par démission du syndic lui-même, en général avec un préavis contractuel fixé à trois mois, sauf clause plus protectrice négociée au contrat. Cette situation, moins fréquente qu'une révocation à l'initiative des copropriétaires, mérite d'être anticipée dès la relecture du contrat initial : un préavis trop court expose la copropriété à devoir organiser dans l'urgence une assemblée générale pour désigner un remplaçant, avec le risque, entre-temps, de se retrouver sans représentant légal capable d'engager la moindre dépense courante.

Le vide juridique en cas d'absence de syndic

Un scénario redouté par tout copropriétaire, bailleur ou occupant : l'échéance du mandat arrive, et aucune assemblée n'a désigné de successeur à temps. La copropriété se retrouve alors sans représentant légal, incapable d'engager la moindre dépense ou de signer le moindre contrat au nom du syndicat. Dans ce cas, tout copropriétaire (ou le syndic sortant lui-même) peut saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire, chargé de gérer les affaires courantes le temps qu'une assemblée générale procède à la nomination régulière d'un nouveau syndic. Cette situation reste rare mais illustre l'intérêt de ne jamais laisser traîner la question du renouvellement jusqu'à la dernière minute.

Ce qu'un bailleur devrait vérifier avant chaque vote de renouvellement

1. La date exacte d'échéance du mandat en cours, notée dans votre propre calendrier de gestion, pas seulement dans celui du conseil syndical.
2. Le bilan concret de la période écoulée : réactivité en cas d'urgence, tenue des comptes, respect des délais de convocation.
3. La réalité de la mise en concurrence proposée par le conseil syndical, deux devis strictement identiques d'un point de vue tarifaire ne constituent pas une vraie comparaison.
4. Le préavis de démission prévu au contrat, pour anticiper un départ volontaire du syndic.
5. En cas de désaccord profond, le nombre de voix nécessaires pour faire inscrire une révocation à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée.

Sources officielles

• Article 28 (Décret n° 67-223 du 17 mars 1967) Légifrance, consulté le 24 août 2026
• Section IV : Le syndic (Articles 28 à 39-1) (Décret n° 67-223 du 17 mars 1967) Légifrance, consulté le 24 août 2026
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (Légifrance) consulté le 24 août 2026