Un grand F5 des années 70, mal isolé, difficile à louer d'un bloc à un prix correct. L'idée vient vite : le découper en trois studios, et multiplier les loyers perçus chaque mois. Sur le papier, l'opération peut être rentable. Sauf que dans certaines communes, cette division ne se fait pas librement, il faut d'abord une autorisation, distincte de tout permis de construire, sous peine d'une amende qui peut grimper à 25 000 €.

Vérifié le 23 août 2026.

Ce que vise exactement le texte

Le régime est fixé par les articles L111-6-1-1 à L111-6-1-4 du code de la construction et de l'habitation. Il s'applique dès lors que des travaux conduisent à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant, autrement dit, transformer un logement unique en plusieurs unités distinctes, chacune destinée à être occupée séparément.

L'objectif n'est pas si différent de celui du permis de louer : donner aux collectivités un outil pour repérer, avant même leur mise sur le marché, des divisions de logements qui aboutissent trop souvent à des surfaces minuscules, mal agencées, voire dangereuses.

Qui décide des zones concernées

Comme pour le permis de louer, ce n'est pas une obligation généralisée à toute la France. L'article L111-6-1-1 confie la délimitation des zones concernées à l'organe délibérant de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, ou à défaut au conseil municipal, dans les secteurs présentant une proportion importante d'habitat dégradé. L'article L111-6-1-2 prévoit un mécanisme similaire pour l'intercommunalité compétente en matière de plan local d'urbanisme.

Deux logiques de zonage peuvent donc coexister sur un même territoire, ce qui explique pourquoi il vaut mieux vérifier directement auprès de sa mairie plutôt que de se fier à une impression générale sur sa commune.

Un délai d'instruction plus court que le permis de louer : quinze jours

La procédure se distingue nettement de celle du permis de louer sur un point : le délai d'instruction n'est que de quinze jours à compter de la réception de la demande, contre un mois pour l'autorisation préalable de mise en location. Passé ce délai sans réponse, le silence de l'administration vaut là aussi autorisation tacite.

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Diviser sans autorisation : jusqu'à 25 000 € d'amende

L'article L111-6-1-3 prévoit le régime de sanction : lorsque des opérations de division créant des locaux à usage d'habitation sont réalisées sans l'autorisation requise, le représentant de l'État dans le département peut, après avoir informé le propriétaire, prononcer une amende administrative pouvant atteindre 15 000 €. En cas de nouveau manquement constaté dans les trois ans, le plafond grimpe à 25 000 €. Cette amende doit être prononcée dans un délai d'un an à compter de la constatation du manquement, faute de quoi elle ne peut plus l'être.

Permis de diviser et permis de louer : deux régimes qui se complètent

Il ne faut pas confondre ces deux dispositifs, même s'ils poursuivent des objectifs proches. Le permis de diviser encadre l'opération de transformation physique du bien, avant même toute mise en location. Le permis de louer (voir l'article dédié) encadre, lui, la mise en location elle-même, que le logement ait été divisé ou non. Un propriétaire qui divise un logement dans une zone où les deux régimes coexistent doit donc potentiellement obtenir deux autorisations successives : d'abord celle de diviser, puis celle de louer chacun des nouveaux logements créés.

Et si le projet ne vise pas la location ?

Le texte ne fait pas de distinction explicite selon que les logements créés sont destinés à la location ou à un usage familial. La création de plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble existant déclenche l'obligation, indépendamment de l'intention initiale du propriétaire. Un particulier qui divise sa maison pour y loger, par exemple, un parent âgé dans un logement indépendant, doit donc lui aussi vérifier le zonage applicable avant de commencer les travaux, même sans intention locative immédiate, un projet familial pouvant toujours évoluer vers une mise en location quelques années plus tard.

Pourquoi ce contrôle s'est renforcé ces dernières années

La division de logements en petites surfaces, parfois très inférieures aux critères de décence, a longtemps été un terrain propice aux marchands de sommeil, en particulier dans les copropriétés anciennes des grandes agglomérations. Le durcissement progressif de ce régime, en miroir du permis de louer, traduit une volonté de plus en plus affirmée des collectivités de contrôler ce type d'opération en amont, plutôt que de constater les dégâts une fois les logements déjà loués à des occupants vulnérables.

Avant de diviser un logement en plusieurs unités

Vérifiez auprès de votre mairie ou de votre intercommunalité si un permis de diviser est exigé sur l'adresse exacte de votre bien. Déposez la demande avant d'engager les travaux, en anticipant le délai de quinze jours d'instruction. Vérifiez également si un permis de louer distinct sera nécessaire pour chaque nouveau logement créé, une fois la division réalisée. Ne vous fiez pas à l'absence d'intention locative immédiate : la création de plusieurs locaux d'habitation déclenche l'obligation, quel que soit l'usage final envisagé. Et conservez une trace écrite de l'autorisation obtenue, utile en cas de revente ou de contrôle ultérieur.

Sources officielles

• Sous-section 2 : Règles générales de division (articles L111-6-1 à L111-6-1-4) (Code de la construction et de l'habitation) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Article L111-6-1-3 (Code de la construction et de l'habitation) Légifrance, consulté le 23 août 2026
• Article L111-6-1-1 (Code de la construction et de l'habitation) Légifrance, consulté le 23 août 2026