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Permis de louer : ce qu'implique une autorisation préalable de mise en location

Légal

Un propriétaire que je connais a mis trois semaines à trouver un locataire pour son studio à Saint-Denis, puis a signé le bail le jour même où il l'a reçu, trop content d'en finir. Trois mois plus tard, un courrier de la mairie lui apprenait qu'il aurait dû demander une autorisation avant de louer. Il n'avait jamais entendu parler du « permis de louer ». Et pourtant, dans sa ville, le dispositif existe depuis des années.

Vérifié le 23 août 2026.

Une autorisation, pas une simple case à cocher

Le texte qui encadre tout ça, ce sont les articles L635-1 à L635-11 du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi ALUR de 2014 et précisés par le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016. L'idée derrière tout ça : donner aux communes un moyen de repérer les logements indignes avant qu'ils n'arrivent sur le marché, pas après qu'un locataire s'y soit installé et en ait fait les frais.

Concrètement, si votre commune a activé ce dispositif sur votre secteur, vous ne pouvez pas signer de bail tant que vous n'avez pas reçu l'autorisation, ou qu'elle n'a pas été tacitement acquise. Ce n'est pas une formalité qu'on régularise après coup, comme on le ferait avec une simple déclaration.

Comment savoir si votre logement est concerné

Rien n'est généralisé à l'échelle nationale ici. Chaque intercommunalité compétente en matière d'habitat (ou à défaut chaque conseil municipal) trace elle-même les zones soumises au permis de louer, selon la part de logements dégradés qu'elle recense sur son territoire. Certaines villes couvrent tout leur parc locatif privé, d'autres ne visent que quelques rues ou quelques copropriétés bien identifiées.

Autant dire qu'il faut vérifier l'adresse exacte, pas juste le nom de la ville. Le zonage se consulte en mairie ou sur le site de l'intercommunalité, souvent sous forme de carte très précise. Et deux immeubles voisins, dans la même rue, peuvent très bien ne pas être logés à la même enseigne : l'un soumis, l'autre pas.

La procédure : un Cerfa, et un mois d'attente

La demande se fait avec un formulaire Cerfa dédié (le n° 15652), déposé en mairie ou à l'intercommunalité avant la signature du bail. Un récépissé vous est remis au dépôt du dossier.

Ensuite, l'administration a un mois pour se prononcer. Passé ce délai sans nouvelle, tant mieux pour vous : le silence vaut autorisation tacite. Pas besoin d'attendre un tampon officiel qui ne viendra peut-être jamais.

Et si la mairie refuse ?

Elle peut le faire, ou conditionner son accord à des travaux, notamment si le logement ne respecte pas les critères de décence fixés par la loi du 6 juillet 1989 (j'y consacre un article séparé), ou présente un risque pour la sécurité des occupants ou la salubrité publique. Un refus doit toujours être motivé, avec le détail des travaux à réaliser pour pouvoir redéposer un dossier. Et il y a des cas où l'autorisation ne peut tout simplement pas être délivrée : un immeuble sous arrêté d'insalubrité ou de péril, ou dont les équipements communs sont défaillants, reste bloqué quoi qu'il arrive.

[Photo à insérer ici]

Deux ans, pas plus

L'autorisation n'est pas acquise pour toujours. Elle vaut deux ans, et il faut la redemander à chaque nouvelle mise en location, même pour reloger un nouveau locataire dans le même appartement après le départ du précédent. Si vous louez souvent le même bien à des locataires qui se succèdent, vous ne pouvez pas vous reposer sur une autorisation vieille de quatre ans en vous disant que ça devrait suffire.

Louer sans autorisation : le bail tient, l'amende tombe

Voilà l'erreur que beaucoup de bailleurs commettent en pensant s'en sortir : ils croient qu'un bail signé sans permis de louer serait automatiquement nul. C'est même l'inverse. L'article L635-8 est clair : « la mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire ». Le locataire garde donc toute sa protection, quoi qu'il arrive.

C'est vous, le bailleur, qui prenez le risque. L'article L635-7 prévoit une amende administrative qui peut grimper jusqu'à 5 000 € pour une première location sans autorisation, et 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans, ou si vous louez malgré un refus notifié par la mairie. Cette amende peut tomber jusqu'à un an après la constatation du manquement, et l'argent va intégralement à la commune ou à l'intercommunalité. Ce qui explique, entre nous, pourquoi certaines collectivités sont particulièrement zélées sur ce contrôle : ce n'est pas qu'une question de principe.

L'autre régime, plus léger : la simple déclaration

Certaines villes préfèrent un dispositif moins contraignant, la déclaration de mise en location (articles L634-1 à L634-5), plutôt que l'autorisation préalable, et les deux peuvent très bien coexister sur des zones différentes d'un même territoire. Ici, la logique s'inverse : vous signez le bail d'abord, puis vous déclarez dans les 15 jours via le Cerfa n° 15651. La collectivité garde un droit de regard, mais après coup, pas avant.

Pourquoi ça se répand autant

Depuis 2014, le nombre de communes qui ont adopté l'un ou l'autre de ces régimes n'a fait qu'augmenter, beaucoup d'intercommunalités préfèrent agir en amont plutôt que d'attendre une procédure préfectorale ou judiciaire plus lourde, plus longue, et souvent moins dissuasive. Si vous investissez dans un centre-ville ancien ou une zone urbaine dense, les chances que votre bien soit concerné sont aujourd'hui loin d'être anecdotiques. Vérifier le zonage devrait faire partie de vos réflexes avant l'achat, au même titre que le DPE ou le règlement de copropriété.

Avant de mettre un logement en location

Vérifiez sur le site de votre mairie ou de votre intercommunalité si l'adresse exacte du logement est soumise à autorisation préalable ou à simple déclaration. Si une autorisation est requise, déposez le Cerfa n° 15652 avant de signer le bail, pas le jour où vous trouvez enfin un locataire pressé d'emménager. Prévoyez le délai d'un mois d'instruction dans votre planning, pour ne pas vous retrouver coincé avec un locataire qui attend et un dossier encore en cours. Gardez une copie de l'autorisation pour chaque nouvelle location du même bien. Et si votre logement présente des désordres qui pourraient motiver un refus, faites les travaux avant de déposer le dossier plutôt qu'après un refus qui vous fera perdre encore un mois.

Sources officielles

Questions fréquentes

Comment savoir si mon logement est situé dans une zone soumise au permis de louer ?

La liste des zones est fixée par délibération de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat ou, à défaut, du conseil municipal. Elle est consultable en mairie ou sur le site de la commune ou de l'intercommunalité, souvent sous forme de carte adresse par adresse, le zonage peut varier d'une rue à l'autre dans une même ville.

Que se passe-t-il si je loue mon logement sans avoir obtenu le permis de louer ?

Le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un premier manquement, et jusqu'à 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans ou si le logement est mis en location malgré un refus d'autorisation. Le bail signé avec le locataire reste en revanche valable : l'absence d'autorisation n'a pas d'effet sur le contrat de location lui-même.

Le permis de louer doit-il être renouvelé à chaque nouvelle location ?

Oui. L'autorisation est délivrée pour une durée de deux ans et doit être redemandée à chaque nouvelle mise en location du logement, y compris pour un même bailleur relouant le même bien à un nouveau locataire.

Quelle est la différence entre l'autorisation préalable et la déclaration de mise en location ?

Ce sont deux régimes distincts que les collectivités peuvent choisir indépendamment. L'autorisation préalable (permis de louer) doit être obtenue avant la signature du bail, sous peine de sanction immédiate. La déclaration de mise en location, elle, s'effectue après la signature, dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat, et sanctionne surtout l'absence ou le retard de déclaration plutôt que la location elle-même.

Un bailleur qui gère seul son bien, sans agence, est-il concerné ?

Oui, l'obligation s'applique à tout bailleur, particulier ou professionnel, dès lors que le logement est situé dans une zone où la commune ou l'intercommunalité a instauré le dispositif. La taille du parc géré par le bailleur n'a aucune incidence sur l'obligation.

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