On me parle souvent de l'encadrement des loyers parisien, presque jamais du plafonnement à la relocation, pourtant ce second dispositif touche un territoire bien plus vaste : plus d'un millier de communes classées en zone tendue. Un décret du 20 juillet 2026 vient de le reconduire pour un an de plus, sans rien changer sur le fond. L'occasion de rappeler comment il fonctionne, parce que beaucoup de bailleurs le découvrent au moment où ils veulent augmenter le loyer d'un bien qui se libère.
Vérifié le 22 août 2026.
La règle de base, en une phrase
Pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, ce mécanisme s'applique dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants où l'offre et la demande de logements sont franchement déséquilibrées, 28 agglomérations au total. Et la règle est simple à retenir : le loyer proposé au nouveau locataire ne peut pas dépasser celui payé par le précédent, éventuellement revalorisé selon l'IRL. Pas de recalcul « au prix du marché » à chaque changement de locataire, contrairement à ce que beaucoup imaginent encore.
Une reconduction de routine, rien de plus
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ne réinvente rien : il prolonge d'un an, jusqu'au 31 juillet 2027, le décret de référence de 2017. Ce texte doit être reconduit à intervalles réguliers pour rester en vigueur, un peu comme un abonnement qu'il faut renouveler chaque été, sauf que personne ne vous envoie de rappel.
Les trois portes de sortie pour dépasser le plafond
Rien n'interdit de fixer un loyer plus élevé dans trois cas précis, définis par l'article 4 du décret de 2017. D'abord, des travaux d'amélioration ou de mise aux normes représentant au moins la moitié du dernier loyer annuel, la hausse reste alors plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux. Ensuite, un loyer précédent manifestement sous-évalué par rapport au marché comparable, avec une hausse limitée à la moitié de l'écart constaté. Et enfin, des travaux déjà réalisés dans les six mois qui précèdent, d'un montant égal au loyer annuel : là, le nouveau loyer peut être fixé librement, sans aucun plafond.
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Attention à ne pas confondre avec l'encadrement des loyers
Ce plafonnement à la relocation ne remplace pas l'encadrement des loyers proprement dit, celui de l'article 17, réservé aux villes ayant explicitement candidaté (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, quelques autres, j'y consacre un article séparé). Résultat : selon où se trouve votre bien, vous pouvez être soumis aux deux régimes en même temps, ou seulement à celui-ci. Les deux textes ne se lisent pas de la même façon, et confondre les deux mène souvent à des loyers mal calculés.
Ce qu'il faut retenir si votre bien est en zone tendue
Vérifiez d'abord si votre commune fait partie des 28 agglomérations concernées, la liste n'est pas la même que celle de l'encadrement des loyers strict. Sans travaux ni sous-évaluation avérée, ne dépassez pas le dernier loyer appliqué. Si vous comptez invoquer l'une des trois exceptions, gardez des preuves solides : la charge de la démonstration vous incombe en cas de contestation. Et surveillez la reconduction annuelle du dispositif, elle passe souvent inaperçue, généralement chaque été.
Sources officielles
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (Légifrance) consulté le 22 août 2026
- Article 4 (Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Ce plafonnement est-il la même chose que l'encadrement des loyers de Paris ou Lille ?
Non, ce sont deux dispositifs distincts. L'encadrement des loyers (article 17 de la loi de 1989) ne s'applique que dans les villes ayant candidaté et obtenu son application, avec un loyer de référence précis par secteur. Le plafonnement à la relocation en zone tendue (article 18 de la même loi) s'applique plus largement, dans plus d'un millier de communes, avec une règle plus simple : ne pas dépasser le loyer du locataire précédent.
Quelles communes sont concernées par ce plafonnement ?
Les zones urbaines de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, réparties en 28 agglomérations classées en zone tendue, une liste bien plus large que celle des villes ayant l'encadrement des loyers proprement dit.
Un bailleur peut-il quand même augmenter le loyer à la relocation dans ces zones ?
Oui, dans trois cas précis : des travaux d'amélioration ou de mise aux normes représentant au moins la moitié du dernier loyer annuel (hausse plafonnée à 15 % du coût TTC des travaux) ; un loyer précédent manifestement sous-évalué par rapport au marché (hausse plafonnée à la moitié de l'écart) ; ou des travaux réalisés dans les 6 mois précédents d'un montant égal au dernier loyer annuel, qui permettent alors une fixation libre du nouveau loyer.
Que se passe-t-il si un bailleur dépasse ce plafond sans remplir une des exceptions ?
Le locataire peut contester le loyer devant la commission départementale de conciliation puis, à défaut d'accord, devant le juge, pour obtenir la réduction du loyer au niveau autorisé, un mécanisme de contestation proche de celui applicable à l'encadrement des loyers proprement dit.
Ce dispositif est-il permanent ou doit-il être reconduit régulièrement ?
Il doit être reconduit par décret à intervalles réguliers (généralement annuels), le décret du 20 juillet 2026 prolonge ainsi les dispositions jusqu'au 31 juillet 2027, sans changement de fond, uniquement une prorogation de la période d'application.