Une bailleuse me racontait avoir bâclé un état des lieux d'entrée en quinze minutes, pressée par un locataire qui attendait dans sa voiture avec le camion de déménagement double-fileé en bas. Deux ans plus tard, impossible de prouver qu'une rayure sur le parquet n'était pas déjà là au départ. C'est l'une des causes les plus fréquentes de litige à la sortie : sans document précis à l'entrée, on ne prouve jamais rien après coup. Voici une méthode structurée, pièce par pièce, pour ne pas se retrouver dans cette situation.
Vérifié le 22 août 2026.
Avant de commencer : rassembler le nécessaire
- Le formulaire d'état des lieux (papier ou application numérique), en double exemplaire si support papier ;
- Un smartphone ou appareil photo pour horodater chaque prise de vue ;
- Un mètre si des mesures précises doivent être relevées ;
- L'ensemble du dossier de diagnostic technique à remettre au locataire (DPE, plomb, amiante, électricité/gaz selon le logement, voir l'article dédié au contenu exact de ce dossier).
D'abord, les compteurs, avant même d'entrer dans le vif du sujet
Relevez immédiatement les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz, avant de commencer la visite des pièces. Ce relevé fait partie des mentions obligatoires du décret n° 2016-382, et il conditionne toute répartition future des charges entre occupants successifs.
Ensuite, un parcours fixe, toujours le même
Gardez le même ordre de visite à chaque fois (entrée, séjour, cuisine, chambres, salle de bain, WC, extérieurs privatifs) pour ne rien oublier et pouvoir reproduire exactement la même méthode à la sortie. Pour chaque pièce, contrôlez les sols (nature du revêtement, traces, rayures, taches), les murs et plafonds (peinture, papier peint, humidité, fissures), les menuiseries (portes, fenêtres, volets, poignées, serrures), les équipements fournis (électroménager, sanitaires, robinetterie, testés quand c'est possible) et les prises et interrupteurs.
[Photo à insérer ici]
Une description factuelle plutôt qu'une impression vague
« Bon état » ou « état moyen » ne valent quasiment rien en cas de litige, trop ouvert à interprétation des deux côtés. Préférez toujours une description factuelle et vérifiable : peinture blanche sans trace visible, parquet avec deux rayures superficielles à environ un mètre de la fenêtre, joint de baignoire légèrement jauni mais sans moisissure. Cette rigueur prend du temps à l'entrée, c'est exactement ce temps que ma bailleuse du début n'avait pas pris, et qu'elle a fini par perdre au centuple deux ans plus tard.
La photo, presque toujours utile
Non obligatoire légalement, mais redoutablement efficace pour appuyer une description écrite : elle élimine une bonne partie des contestations possibles sur l'état réel d'un élément à un instant donné. Photographiez chaque pièce dans son ensemble, puis chaque défaut ou usure déjà présent, avant même l'arrivée du locataire dans les lieux.
Pour finir, les clés et les documents
Terminez par le recensement précis du nombre et de la nature des clés remises (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, parties communes) puis par la remise formelle du dossier de diagnostic technique complet, avant que les deux parties ne signent.
Le récap avant de signer
Compteurs relevés et notés. Chaque pièce parcourue dans un ordre fixe et reproductible. Descriptions factuelles, sans « bon état » nulle part. Photos horodatées prises systématiquement, y compris des défauts déjà présents. Clés comptées et diagnostics remis avant signature.
Sources officielles
- Article 2 (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Dans quel ordre visiter le logement pour un état des lieux efficace ?
Un ordre logique et répétable évite les oublis : commencer par les compteurs (eau, électricité, gaz) dès l'entrée, puis parcourir les pièces dans un ordre fixe (entrée, séjour, cuisine, chambres, salle de bain, WC, éventuels extérieurs), et terminer par la vérification des clés et la remise des diagnostics.
Faut-il prendre des photos en plus de la description écrite ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est fortement recommandé : des photos horodatées apportent une preuve visuelle difficilement contestable en cas de désaccord ultérieur, alors qu'une description purement écrite laisse davantage de place à l'interprétation (voir l'article dédié à l'usage des photos horodatées comme preuve).
Comment décrire l'état d'un élément de façon suffisamment précise ?
Éviter les formulations vagues comme « bon état » ou « état moyen », qui n'ont aucune valeur probante en cas de litige. Préférer une description factuelle et précise : « peinture blanche sans trace visible », « parquet avec deux rayures superficielles près de la fenêtre », « robinet mitigeur fonctionnel sans fuite constatée ».
Que faire si le locataire n'est pas disponible pour l'état des lieux d'entrée ?
Recourir à un commissaire de justice pour réaliser un état des lieux à caractère contradictoire et incontestable, avec un coût partagé entre bailleur et locataire dans des proportions encadrées (voir l'article dédié à cette procédure).