Un bailleur, persuadé d'avoir un mois pour restituer le dépôt de garantie de son ex-locataire, s'est retrouvé à devoir payer une pénalité qu'il n'avait pas vue venir : l'état des lieux de sortie mentionnait une petite fissure absente à l'entrée, ce qui suffisait à faire basculer son délai à deux mois. Un mois ou deux mois, la différence paraît mineure sur le papier, elle ne l'est pas du tout côté pénalité. Heureusement, le critère qui détermine ce délai reste simple à repérer dès la sortie du locataire.
Vérifié le 22 août 2026.
Un seul critère compte : la conformité entre les deux états des lieux
Selon l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de restitution du dépôt de garantie dépend exclusivement d'une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie :
- Un mois à compter de la remise des clés, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune différence constatée) ;
- Deux mois à compter de la remise des clés, dans tous les autres cas, dès qu'une différence, même mineure, apparaît entre les deux documents.
Ce critère binaire ne laisse pas de place à l'appréciation du bailleur : la moindre différence documentée entre les deux états des lieux fait automatiquement basculer le délai à deux mois, quelle que soit l'ampleur réelle de cette différence.
Le point de départ, c'est la remise des clés, pas la date du bail
Le délai démarre à la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, jamais à la date de fin de préavis ni à celle inscrite sur le bail. Un locataire qui traîne pour rendre ses clés après son préavis officiel décale d'autant le point de départ du compteur.
Ce qui arrive vraiment en cas de retard
Dépasser le délai applicable déclenche une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard entamé. De plein droit, un jour de retard suffit à faire tomber l'intégralité de la majoration pour ce mois-là. C'est exactement ce qui est arrivé au bailleur du début, pris de court par une fissure qu'il n'avait même pas remarquée.
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Toute retenue doit se justifier, point par point
Une somme retenue doit correspondre soit à des loyers ou charges encore dus, soit à des sommes que le bailleur devrait assumer à la place du locataire, typiquement des devis ou factures pour des réparations locatives jamais réalisées. Jamais de montant sorti de nulle part.
Le cas particulier de la copropriété
Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut garder jusqu'à 20 % du dépôt de garantie en attendant l'arrêté annuel des charges, les montants réels n'étant souvent connus qu'après la régularisation. Le solde doit alors revenir au locataire dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes.
Au moment de restituer, trois réflexes à avoir
Comparez précisément les deux états des lieux dès le jour de remise des clés pour savoir immédiatement si vous avez un mois ou deux devant vous. Rassemblez tous les justificatifs nécessaires avant l'expiration du délai, pas après coup. Et n'oubliez pas la possibilité de garder jusqu'à 20 % en copropriété, un détail qui évite bien des restitutions précipitées et incomplètes.
Sources officielles
- Article 22 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Quel est le délai exact pour restituer le dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie ne révèle aucune différence avec l'état des lieux d'entrée. Deux mois dans tous les autres cas, c'est-à-dire dès qu'une différence est constatée entre les deux états des lieux, même minime.
Que se passe-t-il si le bailleur dépasse ce délai ?
Le dépôt de garantie restant dû est automatiquement majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette pénalité s'applique de plein droit, sans qu'il soit nécessaire que le locataire la réclame formellement ou passe par une procédure.
Le bailleur peut-il retenir une somme sans justificatif ?
Non, toute retenue doit être dûment justifiée, soit par des sommes restant dues au bailleur (loyers ou charges impayés), soit par des sommes dont le bailleur pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve de leur justification (typiquement des devis ou factures de réparations locatives non réalisées).
Peut-on retenir une partie du dépôt de garantie pour les charges de copropriété non régularisées ?
Oui, dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de charges. Le solde doit alors être régularisé dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
À partir de quand court exactement le délai de restitution ?
À compter de la remise des clés en main propre ou par tout autre moyen convenu, au bailleur ou à son mandataire (agence de gestion locative), pas à compter de la date de fin théorique du bail ou du dernier jour d'occupation si les clés sont rendues plus tard.