Un locataire paniqué m'appelait un soir après avoir découvert de l'eau qui suintait du plafond de sa salle de bain, sans savoir si c'était à lui de gérer ça ou au bailleur. Réflexe très courant, et la réponse dépend entièrement de l'origine du sinistre. Bonne nouvelle : un mécanisme assurantiel dédié, la convention IRSI, simplifie largement le règlement concret entre les parties, sans que personne n'ait à se transformer en enquêteur.
Vérifié le 22 août 2026.
Le principe de base : le locataire est présumé responsable
Selon l'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui renvoie explicitement aux articles 1732 à 1735 du code civil, le locataire répond par principe des dégradations et pertes survenues pendant la durée de sa jouissance du logement, sauf s'il prouve que le sinistre résulte :
- D'un cas de force majeure ;
- D'une faute du bailleur (défaut d'entretien, vice de construction) ;
- Du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Cette présomption place la charge de la preuve sur le locataire : c'est à lui de démontrer qu'il n'est pas à l'origine du sinistre, pas au bailleur de prouver le contraire.
Et voilà pourquoi l'assurance est obligatoire
C'est précisément parce que cette présomption pèse sur lui que le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et le justifier à la remise des clés, puis chaque année si le bailleur le demande. Sans justificatif après mise en demeure, le bailleur peut souscrire un contrat pour son compte et lui en répercuter le coût. Une faculté rarement utilisée en pratique, mais qui reste dans la boîte à outils en dernier recours.
Sauf quand c'est le bailleur qui a fauté
Un dégât des eaux causé par une canalisation vétuste ou un défaut structurel du logement relève, à l'inverse, du bailleur, c'est à lui d'assurer les réparations qui ne sont pas locatives et de garantir un usage normal du logement dans la durée. La même logique que pour le partage général des réparations entre les deux parties : défaut d'usage d'un côté, vétusté ou vice de construction de l'autre.
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La convention IRSI évite à tout le monde de jouer les détectives
Dans la pratique, la détermination fine des responsabilités passe largement par la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), qui organise le règlement entre assureurs pour les sinistres dégât des eaux et incendie, jusqu'à un certain plafond par local. Chaque partie déclare simplement le sinistre à son propre assureur, sans avoir à mener elle-même une enquête de responsabilité face à l'autre. Pour mon locataire du début, ça a concrètement voulu dire : un coup de fil à son assureur, et le reste s'est réglé sans qu'il ait à prouver quoi que ce soit contre son bailleur.
Les bons réflexes dès la découverte du sinistre
Sécurisez d'abord le logement en urgence (coupure d'eau ou d'électricité si nécessaire) avant toute autre démarche. Déclarez le sinistre à votre propre assureur dans les délais contractuels, généralement cinq jours ouvrés pour un dégât des eaux. Documentez précisément l'ampleur des dégâts avant de commencer la moindre réparation. Informez l'autre partie rapidement, même si la déclaration formelle se fait de votre côté. Et gardez toute correspondance et tout justificatif jusqu'au règlement complet du dossier.
Sources officielles
- Article 7 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 22 août 2026
Questions fréquentes
Le locataire est-il automatiquement responsable de tout sinistre survenu dans le logement ?
Il existe une présomption de responsabilité du locataire pour les dégradations et pertes survenues pendant la durée de sa jouissance du logement, issue des articles 1732 à 1735 du code civil. Le locataire peut cependant s'exonérer en prouvant que le sinistre résulte d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur (défaut d'entretien, vice de construction) ou du fait d'un tiers.
Pourquoi le locataire doit-il obligatoirement être assuré ?
L'article 7 g) de la loi de 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire (incendie, explosion, dégât des eaux), et de justifier de cette assurance à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur. C'est cette assurance qui prendra en charge l'indemnisation si sa responsabilité est retenue.
Que se passe-t-il si le locataire ne peut pas justifier d'une assurance ?
Le bailleur peut, après mise en demeure restée infructueuse, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire défaillant et lui en répercuter le coût. Dès que le locataire justifie de sa propre assurance, ou s'il quitte le logement avant le terme du contrat souscrit par le bailleur, ce dernier doit résilier au plus vite le contrat souscrit pour le compte du locataire.
Qu'est-ce que la convention IRSI et à quoi sert-elle concrètement ?
La convention IRSI organise le règlement entre assureurs des sinistres dégât des eaux et incendie touchant un immeuble, jusqu'à un certain plafond par local sinistré, sans que le bailleur ou le locataire n'ait à mener eux-mêmes une procédure de recherche de responsabilité entre assureurs. Chaque partie déclare le sinistre à son propre assureur, qui se charge ensuite du règlement inter-assurances.
Qui paie si le sinistre est dû à la vétusté d'une canalisation ?
Dans ce cas, la responsabilité revient généralement au bailleur, tenu d'entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu et de réaliser les réparations autres que locatives, la vétusté d'un équipement relevant par nature d'une obligation d'entretien du propriétaire, pas d'un défaut d'usage du locataire.