Un bailleur qui venait d'hériter d'une maison inoccupée depuis plusieurs mois m'expliquait avoir découvert, un dimanche, une famille installée à l'intérieur, avec la serrure changée. Sa première réaction a été d'engager la même procédure que pour un locataire en impayé, assignation, audience, jugement. Erreur coûteuse en temps : ce n'était pas du tout la bonne voie. Un squat et une occupation sans titre par un ex-locataire ne relèvent ni des mêmes textes, ni de la même procédure, ni des mêmes délais.

Vérifié le 24 août 2026.

Deux situations que la loi distingue nettement

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé ou loi « anti-squat », a clarifié (et durci) le traitement de deux situations qui, dans le langage courant, se retrouvent souvent mélangées sous le même mot de « squat ». D'un côté, l'introduction illicite dans un logement : une personne qui n'a jamais eu de droit d'occuper les lieux s'y installe par la force, la ruse ou la contrainte. De l'autre, l'occupation sans titre par une personne qui, elle, avait initialement un droit légitime d'occuper le logement, un locataire dont le bail a expiré, a été résilié, ou qui reste dans les lieux malgré un jugement d'expulsion devenu définitif. Ces deux situations ne mobilisent ni le même texte pénal, ni la même procédure pour reprendre possession du bien.

Le squat par intrusion : une procédure administrative rapide

Pour le squat au sens strict, l'article 315-1 du code pénal, créé par la loi de 2023, punit de deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende le fait de s'introduire dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Cette qualification pénale ouvre l'accès à une procédure administrative accélérée, indépendante du tribunal judiciaire : le propriétaire dépose une plainte, réunit les preuves de sa propriété et du caractère habité du logement avant l'intrusion, puis adresse une demande motivée au préfet. Ce dernier doit statuer dans un délai de 48 heures à compter de la réception d'une demande complète, et la mise en demeure de quitter les lieux adressée à l'occupant ne peut être inférieure à 24 heures. Si l'occupant ne part pas dans ce délai, l'évacuation peut être exécutée par la force publique sur décision du préfet, sans qu'un jugement du tribunal judiciaire soit nécessaire, une rapidité qui tranche radicalement avec la procédure classique d'expulsion, longue de plusieurs mois.

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L'ex-locataire qui reste : une tout autre logique

La confusion la plus fréquente concerne précisément ce second cas de figure. Un locataire en impayé de loyer, ou dont le bail a été résilié par jugement, n'est pas un squatteur au sens de cette procédure accélérée, même s'il refuse de quitter les lieux. Tant que la relation contractuelle initiale a existé, sa situation relève du droit locatif classique : commandement de payer, assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement, commandement de quitter les lieux, puis, en dernier recours, demande de concours de la force publique, la procédure judiciaire complète, avec ses délais incompressibles (voir les articles dédiés au nombre de loyers impayés avant expulsion et au délai de grâce). Ce n'est qu'après un jugement d'expulsion devenu définitif, et l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, que le maintien dans le logement devient pénalement sanctionnable au titre du nouvel article 315-2 du code pénal, une amende de 7 500 €, avec des exceptions prévues notamment pour le parc social et certains bénéficiaires de la trêve hivernale. Mais même à ce stade, c'est la procédure judiciaire civile, pas la voie administrative accélérée, qui reste applicable pour reprendre matériellement possession du bien.

Pourquoi cette distinction change tout, en pratique

Se tromper de qualification a un coût réel. Engager une procédure judiciaire classique contre un véritable squatteur par intrusion revient à s'imposer des mois de délais qui n'ont pas lieu d'être, alors que la voie administrative aurait permis une évacuation en quelques jours. À l'inverse, tenter d'appliquer la procédure accélérée du squat à un ex-locataire aboutit à un refus du préfet, la situation ne remplissant pas les critères de l'introduction illicite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, un ex-locataire est, par définition, entré légalement dans le logement au moment de la signature du bail.

Comment déterminer rapidement dans quel cas vous êtes

1. La personne présente dans le logement a-t-elle un jour disposé d'un titre légal pour l'occuper (bail, autorisation) ? Si oui, vous êtes dans une logique d'occupation sans titre classique, pas de squat au sens de la loi de 2023.
2. L'entrée dans les lieux s'est-elle faite par effraction, ruse ou contrainte, sans qu'aucun droit n'ait jamais existé ? C'est le cas typique du squat, éligible à la procédure administrative accélérée.
3. Le logement était-il votre résidence principale ou secondaire au moment de l'intrusion, la procédure accélérée s'applique aux deux, contrairement à une idée répandue qui la limiterait à la résidence principale.
4. Disposez-vous des preuves nécessaires (titre de propriété, dépôt de plainte, témoignages du caractère habité avant l'intrusion) pour appuyer une demande complète auprès du préfet, condition du déclenchement du délai de 48 heures ?
5. En cas de doute sur la qualification exacte de votre situation, un avocat en droit immobilier reste le réflexe le plus sûr avant d'engager la mauvaise procédure et de perdre un temps précieux.

Sources officielles

• LOI n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (Légifrance) consulté le 24 août 2026
• Loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (Wikipédia (synthèse, complément non officiel)) consulté le 24 août 2026