Un bailleur m'a demandé un jour comment se débarrasser d'un locataire qui, selon lui, avait « transformé son T2 en dortoir familial ». Sa première idée : résilier le bail pour suroccupation, comme il l'aurait fait pour un impayé. Sauf que ce raisonnement, très logique en apparence, ne correspond pas du tout à ce que prévoit réellement la loi sur ce sujet.
Vérifié le 23 août 2026.
La loi vise d'abord celui qui met le logement à disposition, pas l'occupant
L'article L1331-23 du code de la santé publique pose le principe suivant : « des locaux ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation ». Remarquez la formulation : c'est la personne qui met le logement à disposition qui est visée, pas l'occupant qui déciderait ensuite d'y installer davantage de monde. En pratique, ce texte cible surtout des propriétaires qui louent délibérément un logement trop petit pour le nombre de personnes annoncées, ou qui divisent un bien en unités minuscules sans respecter les surfaces minimales, pas un bailleur de bonne foi confronté à un locataire qui, en cours de bail, décide d'héberger sa famille élargie.
Ce que risque celui qui est mis en cause
Le représentant de l'État dans le département (le préfet, en pratique) peut mettre en demeure la personne concernée de faire cesser la situation dans un délai qu'il fixe lui-même. Si la suroccupation se poursuit une fois ce délai écoulé, une astreinte journalière de retard s'applique. Et ce n'est pas tout : la personne mise en cause doit également organiser le relogement des occupants, dans les conditions prévues à l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation. Si elle ne s'en charge pas elle-même, d'autres dispositions prennent le relais pour garantir ce relogement, mais toujours à sa charge financière.
Et si c'est le locataire qui, de son propre chef, a suroccupé le logement ?
C'est là que la situation devient plus délicate pour un bailleur. Selon une circulaire ancienne encore invoquée en pratique (27 août 1971), un propriétaire ne peut pas décider de résilier un bail au seul motif d'une suroccupation causée par le comportement du locataire. Autrement dit, si votre locataire installe progressivement plusieurs membres de sa famille dans un logement conçu pour une ou deux personnes, vous ne disposez pas d'un droit de résiliation automatique fondé uniquement sur ce constat, contrairement à un impayé de loyer, par exemple, où la clause résolutoire offre un cadre d'action précis.
[Photo à insérer ici]
Alors, que peut vraiment faire un bailleur dans cette situation ?
Plutôt que de chercher à mobiliser directement le texte sur la suroccupation, mieux vaut regarder si d'autres qualifications juridiques s'appliquent à votre cas concret. Si les personnes supplémentaires occupent le logement de façon durable et organisée, on peut parfois se rapprocher d'une situation de sous-location non autorisée, avec les recours que je détaille dans l'article dédié à ce sujet. Si le comportement génère des troubles répétés pour le voisinage (bruit, dégradation des parties communes), l'obligation de faire cesser les troubles de voisinage devient également mobilisable, avec ses propres leviers d'action.
Comment éviter d'en arriver là
Le plus efficace reste souvent la prévention, dès la constitution du dossier de location : vérifier la cohérence entre le nombre de personnes annoncées et la surface réelle du logement, et rappeler explicitement dans le bail que toute installation durable d'occupants supplémentaires doit être portée à votre connaissance. Ce n'est pas une garantie absolue contre une évolution ultérieure de la situation, mais ça pose un cadre clair dès le départ, et ça facilite grandement la discussion si un désaccord survient plus tard.
Un repère utile, même en l'absence de seuil chiffré officiel
Le texte de loi lui-même ne fixe pas de seuil précis en mètres carrés par personne pour caractériser une suroccupation « manifeste », cette appréciation reste au cas par cas. Dans la pratique, les critères de décence du logement, notamment la surface minimale de 9 m² et le volume de 20 m³ par occupant retenus pour la colocation à baux multiples, servent souvent de repère indicatif pour juger si une situation dépasse le raisonnable. Ce n'est pas une règle absolue transposable telle quelle, mais ça donne un ordre de grandeur concret plutôt qu'une notion purement abstraite.
Ce qu'il faut retenir avant d'agir
- Ne partez pas du principe que la suroccupation vous donne un droit de résiliation automatique du bail.
- Vérifiez si une autre qualification (sous-location non autorisée, trouble de voisinage) correspond mieux à votre situation concrète.
- Documentez précisément l'évolution du nombre d'occupants réels par rapport à ce qui était prévu au bail.
- En amont, vérifiez systématiquement la cohérence entre la surface du logement et le nombre de personnes annoncées dans le dossier de location.
- En cas de doute sur la marche à suivre dans une situation précise, faites-vous accompagner par un professionnel avant d'engager une démarche fondée sur la seule suroccupation.
Sources officielles
- Article L1331-23 (Code de la santé publique) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Location : attention aux règles de suroccupation ! (L'immobilier par SeLoger) consulté le 23 août 2026
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il résilier le bail parce que son locataire héberge trop de monde ?
Non, pas pour ce seul motif, selon la doctrine et une circulaire ancienne encore appliquée en pratique. Un propriétaire ne dispose pas d'un droit de résiliation automatique fondé sur la suroccupation causée par le comportement du locataire lui-même, ce qui surprend souvent les bailleurs qui pensent, à tort, pouvoir agir aussi simplement que pour un impayé de loyer.
Qui est visé en priorité par la procédure de l'article L1331-23 ?
La personne qui a mis les locaux à disposition dans des conditions conduisant manifestement à leur suroccupation, en pratique, souvent un bailleur qui loue un logement trop petit pour le nombre d'occupants annoncé dès le départ, ou qui divise un logement en plusieurs unités sans respecter les surfaces minimales. Le texte cible la mise à disposition initiale, pas nécessairement une dégradation de la situation intervenue après coup du fait du locataire.
Que se passe-t-il si le bailleur ne fait rien après une mise en demeure du préfet ?
Passé le délai fixé par le préfet, si la suroccupation se poursuit, la personne ayant mis les locaux à disposition devient redevable d'une astreinte journalière de retard. Elle doit par ailleurs organiser le relogement des occupants concernés dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation, faute de quoi d'autres dispositions s'appliquent pour assurer ce relogement.
Comment un bailleur peut-il se prémunir contre une suroccupation qui surviendrait après la signature du bail ?
En vérifiant, dès la constitution du dossier de location, la cohérence entre le nombre d'occupants annoncés et la surface du logement, et en rappelant dans le bail que toute personne supplémentaire installée durablement doit être portée à sa connaissance. Si le nombre d'occupants change fortement après la signature sans en avoir été informé, cela peut relever d'autres qualifications juridiques (sous-location non autorisée, notamment) plus mobilisables qu'une action fondée sur la seule suroccupation.
La suroccupation est-elle définie par un nombre précis de mètres carrés par personne ?
Le texte de l'article L1331-23 lui-même ne fixe pas de seuil chiffré universel : il parle d'une suroccupation « manifeste », appréciée au cas par cas par l'administration compétente. Dans la pratique, les seuils de décence du logement (surface minimale de 9 m² et volume de 20 m³ par occupant, notamment pour la colocation à baux multiples) servent souvent de repère indicatif pour apprécier une situation de suroccupation caractérisée.