Un bailleur me racontait, agacé, qu'il recevait depuis des mois des plaintes du syndic à propos de son locataire, nuisances sonores répétées, allées et venues nocturnes, tensions avec les voisins du dessous. Il pensait que ce n'était « pas son problème », puisque le locataire, pas lui, occupait les lieux. Sauf que la loi voit les choses très différemment.
Vérifié le 23 août 2026.
Ce que dit exactement la loi
L'article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est clair sur ce point : « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ». Autrement dit, une fois que vous êtes formellement informé et sollicité, vous n'avez plus le luxe de regarder ailleurs.
Le texte ne vous rend pas responsable à la place de votre locataire, ce n'est pas vous qui payez pour ses nuisances sonores. Mais il vous oblige à agir concrètement avec les moyens que vous avez en tant que bailleur : rappel à l'ordre, mise en demeure, voire procédure de résiliation du bail si la situation persiste.
Qui peut vous mettre en demeure, et sur quelle base
Dans la pratique, cette mise en demeure émane le plus souvent d'un voisin directement affecté, ou du syndic au nom du syndicat des copropriétaires si le trouble concerne un immeuble en copropriété. Elle doit être « dûment motivée » : des faits précis, datés, idéalement appuyés par des témoignages ou des constats (main courante, réclamations écrites répétées). Une plainte vague et isolée sans caractère répété n'a pas le même poids qu'un dossier documenté sur plusieurs mois.
Ce que vous devez faire une fois sollicité
La première étape, presque toujours, reste une mise en demeure écrite adressée à votre locataire, lui rappelant son obligation de jouir paisiblement du logement et les conséquences possibles s'il persiste. Beaucoup de situations se résolvent d'ailleurs à ce stade : un locataire pris de court par un courrier officiel modère souvent son comportement, ne serait-ce que pour éviter d'aller plus loin.
Si rien ne change, deux options s'ouvrent selon ce que prévoit votre bail :
- Si une clause résolutoire visant explicitement les troubles de voisinage figure au contrat, elle peut être activée selon son propre formalisme, j'en détaille le mécanisme complet dans l'article dédié à la clause résolutoire pour impayé de loyer, qui explique aussi ce cas de figure particulier.
- À défaut d'une telle clause, ou si vous préférez cette voie, une action en résiliation judiciaire du bail pour manquement grave reste possible devant le tribunal, en s'appuyant sur les preuves accumulées.
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Existe-t-il des cas où vous pouvez légitimement ne rien faire de plus ?
Oui, la loi parle d'un « motif légitime » qui vous dispense d'agir davantage. Concrètement, ça peut être le cas si vous avez déjà épuisé les démarches raisonnables sans obtenir de résultat, faute de pouvoir contraindre physiquement votre locataire sans passer par la justice, ou si les faits reprochés ne sont en réalité pas sérieusement établis. Un simple différend de voisinage isolé, sans caractère répété ni gravité avérée, ne déclenche généralement pas cette obligation d'action renforcée.
Ce que vous risquez en cas d'inaction totale
C'est le vrai point à retenir : rester passif face à des mises en demeure motivées et répétées peut se retourner contre vous. Un voisin ou un syndicat de copropriétaires excédé peut chercher à engager votre propre responsabilité pour n'avoir pas utilisé les droits dont vous disposiez pour faire cesser un trouble pourtant dûment signalé. Autant dire que documenter chaque étape de vos démarches (mise en demeure, relances, éventuelle procédure engagée) devient votre meilleure protection si la situation dégénère au point d'atterrir devant un juge.
Un point d'équilibre à garder en tête
Je comprends la tentation de temporiser, surtout avec un locataire par ailleurs solvable et sans autre problème que ce conflit de voisinage. Mais laisser traîner une situation documentée expose à un double risque : voir le conflit s'envenimer au point de justifier une résiliation de bail plus lourde à gérer, et potentiellement répondre vous-même de votre inaction devant un juge. Agir tôt, même simplement par une mise en demeure ferme, coûte largement moins cher en temps et en tranquillité que d'attendre que la situation explose.
La marche à suivre, dans l'ordre
- Recueillez et conservez les éléments concrets du trouble signalé (dates, témoignages, courriers reçus).
- Adressez une mise en demeure écrite à votre locataire, rappelant son obligation de jouissance paisible.
- Si le trouble persiste, vérifiez si votre bail contient une clause résolutoire couvrant ce motif.
- À défaut de clause applicable, envisagez une action en résiliation judiciaire du bail avec les preuves accumulées.
- Gardez une trace écrite de chaque démarche entreprise, votre meilleure protection en cas de mise en cause ultérieure de votre propre responsabilité.
Sources officielles
- Article 6-1 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Légifrance, consulté le 23 août 2026
- Qui est responsable des troubles du voisinage : locataire ou propriétaire ? (Hellobail) consulté le 23 août 2026
Questions fréquentes
Un bailleur est-il vraiment responsable des troubles causés par son locataire aux voisins ?
Pas directement responsable au sens où il devrait indemniser les victimes à la place du locataire fautif, mais l'article 6-1 de la loi de 1989 lui impose une obligation d'agir : une fois mis en demeure de façon motivée, il doit utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser le trouble, sauf motif légitime de ne pas le faire. Rester totalement passif face à des plaintes répétées et documentées l'expose à voir sa propre responsabilité recherchée.
Qui peut mettre en demeure le bailleur d'agir contre son locataire ?
Un voisin victime du trouble, le syndic de copropriété au nom du syndicat des copropriétaires, ou toute personne directement affectée par le comportement du locataire. Cette mise en demeure doit être motivée, c'est-à-dire décrire précisément les faits reprochés, pour que le bailleur puisse ensuite agir sur des bases concrètes.
Quels sont les motifs légitimes qui dispensent le bailleur d'agir ?
La loi ne donne pas de liste précise, mais la jurisprudence retient par exemple l'absence de preuve sérieuse des faits reprochés, ou une situation où le bailleur a déjà engagé toutes les démarches raisonnablement possibles sans résultat, faute de pouvoir contraindre physiquement son locataire. Un simple désaccord de voisinage sans caractère répété ni gravité ne suffit généralement pas à déclencher cette obligation.
Concrètement, que peut faire un bailleur contre un locataire bruyant ou agressif ?
Commencer par une mise en demeure écrite au locataire, rappelant son obligation de jouissance paisible du logement et les conséquences en cas de poursuite du trouble. Si le bail contient une clause résolutoire visant les troubles de voisinage et que ceux-ci persistent malgré les avertissements, cette clause peut être activée selon son propre formalisme. À défaut, une action en résiliation judiciaire du bail pour manquement grave reste possible devant le tribunal.
Le bailleur peut-il être poursuivi financièrement si son locataire cause des troubles répétés sans qu'il agisse ?
C'est le risque réel de l'inaction : des voisins ou un syndicat de copropriétaires peuvent engager la responsabilité du bailleur pour n'avoir pas utilisé les droits dont il disposait pour faire cesser un trouble dûment signalé, notamment quand des mises en demeure motivées sont restées sans réponse concrète de sa part.