1 sept. 2026

Usure normale vs dégradation : la distinction qui évite 90 % des litiges

Un bailleur voulait un jour facturer à sa locataire sortante le remplacement complet d'une moquette posée douze ans plus tôt, simplement parce qu'elle « ne faisait plus neuve ». Elle ne faisait effectivement plus neuve, normal, après douze ans. C'est exactement le genre de confusion qui alimente la quasi-totalité des litiges de fin de bail : ce qu'on constate relève-t-il de l'usure du temps, ou d'une dégradation dont le locataire doit répondre ? Le Code civil tranche cette question depuis 1804, aux articles 1731 et 1732. Voici comment s'en servir sans se tromper.

Vérifié le 22 août 2026.

Ce que dit précisément la loi

Deux articles du Code civil encadrent toute la matière :

L'article 1731 pose que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Concrètement : sans état des lieux d'entrée, c'est au bailleur de prouver qu'un dommage constaté à la sortie n'existait pas à l'entrée, une preuve quasiment impossible à rapporter après coup.
L'article 1732 précise que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute », la vétusté et la force majeure sont les deux causes d'exonération les plus fréquemment invoquées et reconnues par les tribunaux.

Ces deux articles suffisent à comprendre l'enjeu réel de l'état des lieux : il n'est pas qu'une formalité administrative, il inverse la charge de la preuve. Un état des lieux d'entrée précis protège le bailleur ; son absence protège le locataire.

Trois notions qu'on mélange trop souvent

L'usure normale : la dégradation naturelle d'un équipement liée au temps et à un usage raisonnable, une peinture qui jaunit, un joint de robinetterie qui sèche, une moquette qui se tasse après plusieurs années. Elle n'est jamais imputable au locataire (c'est la vétusté au sens de l'article 1732).
La dégradation : un dommage causé par une utilisation anormale, un accident non signalé ou un défaut d'entretien du locataire, un trou dans une porte, une brûlure de cigarette sur un plan de travail, une tache d'humidité provoquée par une fuite non signalée à temps. Elle peut légitimement être facturée.
La vétusté : l'état d'usure théorique d'un équipement en fonction de son âge, indépendamment de qui l'a utilisé. C'est l'outil qui permet de pondérer une dégradation réelle : un locataire n'a pas à payer le prix du neuf pour un équipement déjà ancien au moment de son entrée.

La question à se poser systématiquement n'est donc pas « c'est abîmé, qui paie ? » mais : l'usage normal du logement explique-t-il ce que je constate, et si non, à quelle hauteur, compte tenu de l'âge de l'équipement ?

La grille de vétusté : l'outil qui objective la discussion

La grille de vétusté fixe, pour chaque catégorie d'équipement (peinture, revêtements de sol, sanitaires, électroménager...), une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Exemple de valeurs couramment retenues (à adapter selon la grille choisie, aucune n'étant fixée par la loi) :

Équipement	Durée de vie théorique	Abattement annuel indicatif
Peinture murale	7 à 10 ans	10 à 14 % par an
Moquette / revêtement de sol souple	7 ans	≈ 14 % par an
Robinetterie	10 à 15 ans	7 à 10 % par an
Électroménager (plaques, hotte...)	8 à 10 ans	10 à 12 % par an

Pour revenir à mon bailleur du début : sa moquette avait 7 ans de durée de vie théorique et 12 ans d'usage réel, largement dépassée. Même en présence d'une vraie dégradation en plus de l'usure, il n'aurait quasiment rien pu facturer, la vétusté ayant déjà tout absorbé.

Cette grille n'est pas obligatoire légalement, mais son absence ne dispense pas le bailleur de distinguer usure et dégradation au sens des articles 1731 et 1732 : sans grille annexée au bail, c'est le juge (ou la commission de conciliation) qui tranchera au cas par cas en cas de litige, avec une marge d'appréciation plus favorable au locataire en pratique. Annexer une grille dès la signature du bail est donc la meilleure protection pour le bailleur, à condition de le faire en amont : une grille présentée seulement à la sortie n'a aucune valeur, car le locataire n'a pas pu l'accepter en connaissance de cause.

Cas concrets fréquents

Peinture jaunie ou légèrement passée après plusieurs années : usure normale, non facturable, même si l'aspect n'est plus impeccable.
Trous de cheville pour des cadres ou étagères : généralement tolérés dans une limite raisonnable (quelques trous, rebouchés proprement), sauf multiplication excessive ou trous de grande dimension.
Moquette ou parquet usé par le passage : usure normale à pondérer par la vétusté ; une tache d'origine accidentelle non nettoyée relève en revanche de la dégradation.
Électroménager fourni en panne à la sortie : à distinguer selon la cause, une panne liée à l'âge de l'appareil est de la vétusté, une panne liée à un mauvais usage manifeste (surcharge, absence d'entretien) peut être imputée au locataire.
Nettoyage insuffisant : ce n'est ni de l'usure ni une dégradation au sens strict de l'article 1732, mais un manquement à l'obligation de rendre le logement propre, facturable sur la base d'un forfait raisonnable ou d'une prestation réelle, jamais d'un montant arbitraire.

Comment documenter objectivement au moment de l'état des lieux

Décrire précisément chaque élément (nature, localisation, ampleur) plutôt que des mentions vagues comme « bon état » ou « dégradé », qui ne permettent aucune comparaison fiable à la sortie, et qui, en cas de contestation, seront interprétées en faveur du locataire au titre de l'article 1731.
Prendre des photos datées à l'entrée et à la sortie, pièce par pièce, y compris des éléments qui semblent sans intérêt (ils constitueront la seule preuve en cas de désaccord).
Noter l'âge connu des équipements clés (date d'installation de la peinture, de la moquette, de l'électroménager) pour pouvoir appliquer la grille de vétusté avec précision.
Éviter les appréciations subjectives ("le locataire n'a pas pris soin du logement") au profit de constats factuels et mesurables, un juge ne retient que ce qui est objectivable.

Avant de retenir la moindre somme sur le dépôt de garantie

Comparez précisément l'état des lieux d'entrée et de sortie, poste par poste, sans état des lieux d'entrée signé, la retenue sera très difficile à justifier. Déterminez si le constat relève de l'usure (non facturable) ou d'une dégradation imputable (facturable). Si une grille de vétusté a été annexée dès la signature, appliquez-la pour pondérer le montant selon l'âge de l'équipement. Rassemblez toujours un justificatif chiffré, devis ou facture, jamais un montant sorti d'un chapeau. Et respectez les délais légaux de restitution : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois s'il relève des anomalies.

Et si le locataire n'est pas d'accord ?

La première étape reste toujours l'échange amiable, pièces à l'appui : photos comparées, devis, grille de vétusté annexée au bail. Sans accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant d'envisager le tribunal, une étape que beaucoup de bailleurs ignorent complètement, alors qu'elle règle une bonne partie des litiges sans frais ni procédure interminable.

[Photo à insérer ici]

Sources officielles

Questions fréquentes

La grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non, aucun décret ne l'impose. Mais le Code civil impose de distinguer usure normale et dégradation (articles 1731 et 1732) : sans grille annexée au bail, cette distinction se fait au cas par cas, avec une marge d'appréciation plus favorable au locataire en pratique.

Peut-on appliquer une grille de vétusté non signée au moment de l'entrée ?

Non. Une grille présentée seulement au départ du locataire n'a aucune force juridique : elle doit être annexée au bail et acceptée dès la signature pour pouvoir être opposée à la sortie.

Qui doit prouver qu'il s'agit d'une dégradation et non d'usure normale ?

En présence d'un état des lieux d'entrée, c'est au bailleur de démontrer, éléments à l'appui (comparaison entrée/sortie, factures, grille de vétusté), qu'un dommage constaté dépasse l'usure normale attendue compte tenu de la durée d'occupation, l'article 1732 du Code civil met la charge de la preuve du côté du locataire seulement en l'absence d'état des lieux d'entrée (article 1731).

Peut-on facturer le remplacement complet d'un équipement dégradé ?

Rarement en totalité : le montant facturé doit tenir compte de la vétusté de l'équipement au moment des faits, sauf s'il était neuf ou récent lors de l'entrée du locataire dans les lieux. Facturer un remplacement à neuf sur un équipement déjà ancien expose à une contestation, et généralement à une réduction par le juge en cas de litige.

Que faire si le locataire refuse de payer une retenue jugée justifiée ?

Tenter d'abord un accord amiable documenté, puis saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) avant d'envisager, en dernier recours, une action devant le tribunal judiciaire.

L'absence d'état des lieux d'entrée profite-t-elle au locataire ou au bailleur ?

Au locataire. Sans état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume que le logement a été reçu en bon état : c'est alors au bailleur de prouver le contraire pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie, une preuve souvent très difficile à apporter a posteriori.